“到三四线城市不会打仗”佳兆业“押宝”一二线城市

　　佳兆业发布中期业绩公告，半年合约销售额约225亿元，其中一二线城市合约销售贡献率约90%

　　来源：南方都市报 作者：陈博

　　虽然约225亿元的半年合约销售额相比第一阵营房企逊色不少，但这仍是浴火重生的佳兆业复牌五个月之后，交上的第一份答卷。同比高达63%的增幅，足以令佳兆业联席总裁、执行董事麦帆自豪，“今年销售业绩很不错。”

　　在五个月前的2016年度业绩公布会上，佳兆业主席兼董事郭英成曾经颇具信心地告诉在场媒体，2017年佳兆业的销售目标是400亿元，未来两到三年，佳兆业年度销售业绩达到千亿元规模不是问题。

　　佳兆业坚持布局一二线城市

　　如今，短短半年间，佳兆业已经完成既定目标的一半以上。这其中，深圳、上海、广州等一线城市的合约销售贡献率高达57%，杭州、惠州、苏州、长沙等二线城市的合约销售贡献了32%．

　　佳兆业集团的中期业绩公告显示，下半年，佳兆业的可售货源达到530亿元，其中新增可售货源为286亿元。“新增城市中，一线城市占四成，二线城市占六成。”麦帆强调，在全年预计达737亿元的可售资源中，一线城市的可售货值占比达52%．这也意味着，一二线城市的战略布局，将成为佳兆业实现年度目标的重要筹码。

　　曾经进入三线城市布局发展的佳兆业，从2012年开始回归一二线城市。郭英成在2013年初就霸气宣布，必须确保公司90%的新增土地都在一二线城市。

　　在昨日下午的发布会上，郭英成以“佳兆业的团队到三四线城市打不了仗”，直截了当地拒绝了“加大三四线城市投入”的建议。“三四线城市并不是我们的强项。我们花了4年时间逐步调整，才回到一二线城市。我们坚持自己的能力和优势，也会继续发展一二线城市。”不过，郭英成并未否定三四线城市的发展地位。他说，关于三四线城市，佳兆业只是布局比较少，但还是会围绕一线大城市的周边，比如惠州、东莞等三线城市发展。

　　有选择性参加招拍挂，重点关注收并购项目

　　佳兆业对于一二线城市的青睐程度，从其土储策略中也可见一斑。在约2160万平方米的土地储备中，近80%位于一线及重点二线城市。如果按照建筑面积来划分，一线城市占2 4 %，重点二线城市占55%；如果按照货值计算，一线城市的占比高达55%，重点二线城市占比达38%．

　　优质的土地储备，曾被视作佳兆业这两年“翻身大战”的重要底牌。从一张佳兆业在珠三角、长三角、环渤海、华西各个区域的土储分布图可以发现，珠三角作为佳兆业的土地储备重镇，承担了高达72%的货值。在深圳、广州、惠州、东莞、珠海、佛山六个粤港澳大湾区城市，佳兆业的土储面积接近1200万平方米，货值超过2000亿元。

　　被誉为“旧改专家”的佳兆业，在城市更新方面可释放的土地资源也超过1400万平方米，深圳占比59%，广州占39%．其中已落成项目建筑面积达172.93万平方米，在建项目建筑面积达335 ．5万平方米。未来深圳还有占地851.68万平方米的待开发旧改。

　　短期内能够做贡献的包括深圳平湖佳兆业广场和盐田佳兆业城市广场，预计未来1- 2年会有产出，货值达到400亿元。

　　“我们不会盲目追求大规模，而是保证力所能及，遵守国家法律法规及市场需求的情况下积累土地储备，年涨30%还是可以做到的。”郭英成给出了土地储备的目标。在刚刚过去的上半年，佳兆业以55.3亿元收购191万平方米土地。

　　尽管土地很大程度上已经是郭英成对佳兆业未来更具底气的重要筹码，但是在一二线城市土地成本水涨船高的当下，郭英成依然有所保留地表示，“会有选择性地参加土地招拍挂。”对于佳兆业未来获取土地的主要方式，他称，重点关注收并购项目。

　　12%-15%是短债，其他都是长债

　　其实，无论是招拍挂还是资本市场上的收并购，现金流的支持必不可少。佳兆业中报数据显示，截至期末，公司持有现金248亿元。此外，下半年的可售货源有530亿元，这些货值会为现金流提供支撑。佳兆业高级顾问谭礼宁表示，公司将根据需求和市场情况，在适当的时候发债融资。

　　近期，佳兆业已经在付诸实践行动调整债务结构，以新债还旧债，取得更长的展期。南都记者整理佳兆业近期公告发现，6月22日，佳兆业额外发行4笔中长期境外债券；8月4日，又增加2.85亿美金的本金与其中3笔债券合并。尽管新债券的利息更高，但佳兆业争取到了更长的还债时间，上述四笔债券较原债券延长了1-5年。

　　“原来是3亿美金，置换后，新债务约为5亿美金。”佳兆业首席财务官兼公司秘书黄志强解释，在佳兆业现有债务中，12%-15%是短债，其他都是长债。

　　在过去两年，负债问题一直是悬在佳兆业头上的“达摩克利斯之剑”。中期业绩公告显示，截至今年6月底，佳兆业的总资产约1916.16亿元，总负债约1666.59亿元，按照估算，资产负债率达到约86.9%的高位。

　　“我们目前负债确实偏高，我们会认真控制和认真检讨。”郭英成在发布会现场做出了回应，“我们有两个负债，一是城市更新的负债，每个项目的一级开发周期是五年左右，我们在这方面投入的资金不少。”在6月28日的股东周年大会上，郭英成也曾具体解释过，这一块的投资达200多亿元，是有土地价值的负债。

　　此外，郭英成补充，如果不算上城市更新，佳兆业目前土地储备的负债比例还是不错的，董事会能接受。

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