本报记者 梁嘉欣 广州报道
一直以“中国旅游地产专家”自居的雅居乐,在过去几年里重金布阵的旅游地产项目却未能创造连续的辉煌,反而还在无形当中不断增大公司的资金压力。
也许是痛定思痛,继常州雅居乐六折甩卖成功之后,雅居乐旗下旅游地产项目也打算“依样画葫芦”全线给出7.8折优惠,似乎有意趁着这波降价热潮迅速出货。
“雅居乐今年的销售压力很大。”有业内人士直言。今年伊始,雅居乐就狠下决心定出700亿元的销售目标,对比去年几乎翻番。如今在价格上的让步,能否让决心要快起来的雅居乐借此一举突围?
全线7.8折
这一次涉及优惠的项目包括雅居乐海南清水湾、海南月亮湾、云南原乡、瑞丽雅居乐国际花园、惠州白鹭湖、中山凯茵又一城。六大项目一次性全部亮相并给出全线7.8折优惠,这应该算是首次。
除了有全线优惠,在2月28日至3月9日举办的“雅居乐中国旅游地产联展”期间,购房者购房将可再获额外9.8折及3年物业管理费。
“今年整个集团的销售任务比较重,前期存货比较多,所以(降价)也想加快开发的进度。”相关分析人士透露。
不过雅居乐否认了这是“集中降价出货”的说法,雅居乐相关人士指出,这次联展的目的主要是为了做一次旅游地产项目的集中亮相,让外界了解几个项目的具体情况。
“其实每次有展会,都会有一些展期内特有的优惠,公司在产品价格方面并没有做出下降的调整。”该名人士透露表示,暂时没收到展期结束后还有相应折扣安排,但还是要看各个项目的最终决定。
但有熟知雅居乐项目的业内人士向本报记者表示,就算大举降价牌,雅居乐要想借旗下旅游地产项目来提振整体销售业绩,还是有点难度。
仅以惠州白鹭湖项目为例,当地熟知该项目的业内人士指出,白鹭湖已经是目前惠州卖得最好的楼盘,不过还是有很大的销售压力。
“今年的销售任务为18亿,18亿平摊到4个季度,每个季度的销售额也要达到4.5亿,就整个项目来看,还是要有一个突破。”该名人士透露。
据介绍,目前惠州白鹭湖项目折后毛坯均价为5500元/平方米,已是当地最低价,同区域毛坯均价为6000-7000元/平方米。
有业内人士进一步指出,近两年来,诸如惠州、海南等三四线城市旅游地产项目越来越多,几乎趋于饱和,甚至出现供过于求的局面,即使价格有所调整也未见得带来很大的效果。
这次也参与优惠的海南清水湾项目,曾经在2010年创下年度销售99亿元的纪录,但随后几年销售业绩不断下滑,2013年合同销售额仅为74亿元。业界分析,2011至2012年业绩徘徊不前,原因在于清水湾项目的销售低迷。
当然,购买力的变化也是另一个主要原因。“这些项目都不是刚需或者改善型的项目,个别项目位置又偏僻,在目前的市场环境下,像以前那样去买楼的人会很少了,很难带动销售业绩的增长。”国泰君安分析师余立峰直言。
执行力短板
如今旗下六大旅游项目不惜联合促销降价,也让外界明显感受到雅居乐700亿“大跃进”目标下的压力。
实际上,刚过去的2013年,雅居乐还是未能完成420亿的销售预算,这已是连续第三年未能完成销售目标,而当初与之同等规模的房企在这几年获得迅猛增长。
除了在已有楼盘寻找销售突破以外,雅居乐还在不断挖掘新的业绩增长点,例如出海卖房,首选之地也是大热的马来西亚。
今年2月17日,雅居乐对外宣布,集团与马来西亚上市公司辟捷控股有限公司以马币1.86亿元(人民币3.43亿元)收购吉隆坡一幅4.1万平方米的住宅项目。同时,未来如遇到合适的海外发展机遇亦会审慎考虑。
雅居乐并未透露此次出海决定的真实意图,但有分析人士直言,雅居乐这只是又一次将清水湾模式复制。
“雅居乐的想法很美好,其实做什么都没问题,可关键在于雅居乐的执行力很差。”在余立峰眼里,这才是雅居乐近年来一直徘徊不前的最根本原因。
他进一步分析称,雅居乐将大量的资金用于土地购置,但开工速度没有跟上,导致可以卖的楼盘并不多,回笼资金的速度也会拖慢。
2013年就是很好的例子。据了解,雅居乐计划在全国各地推出13个全新项目,而上半年仅推出两个新盘,剩下的11个新项目几乎都是集中在第四季度推出。
“雅居乐的推盘节奏很有问题,货量都压在下半年,但年末个人贷款额度紧张,销售很容易受影响。”余立峰指出。从目前的情况来看,显然雅居乐已经开始调整销售策略,加快了出货的步伐。
雅居乐曾透露,公司在过去两年新购入的1600多万平方米土地储备将在今年成为可售货源,假设当中50%建成,去化率达60%,均价在1万元/平方米左右,货值可达480亿元。
然而今年1月,雅居乐也才录得约销售额25.3亿元,合约销售面积19.6万平方米,如今旅游地产项目的销售也未见突破性增长,这多少增加了外界对其的忧心。
此外,家族企业的模式对雅居乐的发展也是个掣肘。分析人士指出,不像碧桂园已经完全职业经理人化,雅居乐董事局成员几乎把控了战略制定、投资决策、运营、财务、销售等所有运营环节的核心,且事必躬亲,这无疑影响了执行团队的积极性。