回报率高于国内中国房企全球“抢地”

　　王肖邦

　　几乎同一时间，绿地集团以及碧桂园(02007.HK)分别宣布将在马来西亚新山以及澳大利亚悉尼投资新的地产项目，显示出国内楼市动荡不安之际，开发商“出海”兴趣有增无减。

　　近日，绿地集团宣布就马来西亚新山市的两个项目签署合作备忘录，两个项目分布在新山市的东区和西区，与新加坡隔海相望，总投资规模接近200亿元，规划建筑面积达到230万平方米。碧桂园则斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地，地块总占地面积1.758万平方米。

　　巧合的是，绿地集团此次首度进入的马来西亚新山市，碧桂园对其再熟悉不过，碧桂园于当地开发的金海湾项目，去年8月已经开盘；而碧桂园此次首度进入的悉尼市，绿地集团也早已布局，并已进入项目销售阶段。

　　碧桂园一位区域营销总经理告诉《第一财经日报》记者，碧桂园位于新山的项目2013年8月正式开盘，截至年底该项目的销售额已经达到102亿元。在此之前，新山市一年的地产销售额仅为70亿。

　　绿地集团一位管理层人士则透露：“公司位于澳大利亚的项目，每平方米成本在1.3万~1.4万元，目前销售的价格在每平方米1.7万~1.8万元。与国内项目相比，海外项目收益一点不差，甚至好于国内项目，更关键的是，周转速度更快、净资产回报率更高。”

　　这部分解释了两家开发商为何不约而同对新山以及悉尼青睐有加。

　　中国投资者炒热新山楼市

　　中国开发商以及购房者前赴后继涌入马来西亚柔佛州首府新山市，已经将当地房地产市场搅得很热。

　　为了吸引国内购房者，碧桂园通过与旅行社合作，推出价格优惠的马来西亚、新加坡四天三夜游，其中包含参观其开发项目的规定行程，将看房与旅游捆绑在一起，迄今向并不属于传统意义上旅游目的地的新山市“空投”了超过3万人次国内看房客。

　　绿地集团此次签署协议的两个项目与碧桂园开发的项目都位于新山市的依斯干达开发区。由于新山和新加坡之间仅隔一条狭长的柔佛海峡，被视为新加坡面对马来西亚市场的腹地。马来西亚政府意图以“深圳-香港”的概念，将新山打造成马来西亚国内第二大城市。

　　依斯干达开发区与风靡中国城市的开发区概念相似，依赖政府的远景规划，该开发区自2006年启动兴建，计划总投入3830亿马币，至2025年人口从现有的180万增至300万。

　　特殊的地理位置使得新山的房产同时吸引着马来西亚、新加坡以及来自中国的购房者。“碧桂园位于新山的项目，国内购房者占四成左右，新加坡以及马来西亚本地购房者各占三成左右。”前述碧桂园区域营销总经理告诉记者。

　　“相比欧美及澳洲国家，东南亚国家房地产市场具有独特的吸引力，”绿地集团董事长、总裁张玉良表示，“一方面，相较于欧美国家的高端地产项目，价格相对亲民，另一方面，东南亚地区华人占比较高，语言饮食文化相似，更便于融入当地社会。马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政策，已经成为新兴投资目的地。”

　　事实上，除了绿地和碧桂园，富力以及雅居乐此前均已在马来西亚取得土地。

　　多国出台楼市新政抑制投机

　　类似中国开发商以及购房者抢地、抢房的故事不仅在马来西亚发生，也在全球许多城市同时上演着。

　　仲量联行研究部的研究表明，2013年期间中国在海外商业房地产市场的全球投资额持续大幅增长，达到124%，总投资额达到76亿美元，而2012年与2011年的总投资额分别为33亿美元和29亿美元。澳大利亚、新加坡、美国和英国是最吸引中国投资者的国家。

　　仲量联行国际投资部总监Ben Hunter表示：“在碧桂园的此次收购交易前，亚洲的其他大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量的投资。这一趋势在可预见的未来仍将持续。”

　　在英国伦敦以及美国纽约，最近一年半以来，中国企业收购写字楼以及中国开发商宣布开发计划的消息也络绎不绝。莱坊集团主席Alistair Elliott对《第一财经日报》记者表示：“中国开发商进入海外市场是出于多元化、分散风险的考虑，他们倾向于进入安全、透明的成熟市场。”

　　不过值得中国开发商以及购房者关注的是，一些原本对海外资金敞开怀抱的国家和城市，正在对海外资金进入本国房地产领域设置更高的门槛，以此平息国内对于房价上涨过快的愤怒以及防止房地产泡沫的产生。

　　去年底，马来西亚政府宣布推出楼市新政，其中规定外国人在马来西亚购房的最低价格门槛从原本的50万马币(约94万元人民币)调高至100万马币(187万元人民币)。据当地媒体报道，中国开发商集中所在的柔佛州将于今年5月起实施新政，不过在此之前获批的项目将不受新政影响。

　　英国则计划自2015年起对海外买家征收物业增值税。“我认为海外买家在伦敦购买住宅，无论自用或者出租，都不会受到政策的打压。但如果海外买家购买伦敦的房产长期空置着，只是进行投机，从房产增值中牟利，政府也许会在未来出台相应的限制措施。” Alistair Elliott说。

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