核心提示：“由于策略转变，造成手上现金减少”，因此潘石屹抛售了上海两处商业地产项目。这笔总成交额为52.30亿元的交易，与之前120亿元的预期收益相比，折价56.42%。此时，距潘石屹宣布SOHO中国转型成功刚好半年。

　　“由于策略转变，造成手上现金减少”，因此潘石屹“低价”抛售了上海两处商业地产项目。这笔总成交额为52.30亿元的交易，与之前120亿元的预期收益相比，折价56.42%。此时，距潘石屹宣布SOHO中国转型成功刚好半年。

　　自2012年8月宣布转型以来，SOHO中国的“变道”征程并不顺利。放弃散售模式尽管方向正确，但缺乏实际商用物业运营经验与能力的SOHO中国，执行层面有心无力，致使其资金链承受重压，不得不断臂求生。

　　被市场认为在商业地产细分领域深耕的典型，SOHO中国上海项目的接盘方金融街，自今年年初以来，正加快其全国布局的速度。

　　缺钱SOHO中国 风光不再

　　据媒体报道，2月28日，在一份提交给香港交易所的声明中，SOHO中国表示，由于策略转变造成手上现金减少，公司将出售位于上海的商业房产。这份声明，21世纪网没有查到原文。

　　同日，SOHO中国发布公告称，其于上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益，将全部出售给金融街控股股份有限公司(以下简称金融街)，总交易金额为人民币52.30亿元。

　　静安广场位于上海市静安区万航渡路716弄-794弄地块，东至万航渡路、北至吉林大厦、南至万航渡路714号、西至静安丽舍，占地面积1.48万平方米，总建筑面积7.64万平方米，其中地上建筑物面积5.11万平方米。项目土地性质为“商住办综合”用地。

　　海伦广场地块为商业办公、文化体育和市政设施综合用地，位于上海市四平路以东、天水路以南、同嘉路以西、海伦路以北，占地面积2.81万平方米，总建筑面积16.78万平方米，其中地上建筑面积11.52万平方米。

　　SOHO中国称，此笔交易完成后，其所持现金将增加52.3亿元(从152亿元增至202.30亿元)，有利于其持续关注市场状况，以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。

　　2011年4月1日和13日，SOHO中国分别斥资16.34亿元和24.7亿元收购上述两幅地块。以52.30亿元交易额计算，SOHO中国赚取了11.26亿元。

　　自2010年销售额达到创纪录的238亿元以来数年，这家自称“中国最大的甲级写字楼开发商”的知名房地产公司――SOHO中国――风光不再，销售额一路下滑。

　　2012年8月，公司董事长潘石屹宣布SOHO中国启动转型，战略重点从“开发-销售”转向“开发-自持”。具体做法是将京、沪两地商业地产项目的各单元由出售转为出租，此举旨在增强SOHO中国管理旗下物业的能力。

　　早在潘石屹宣布启动转型之初，当时的市场观点就认为SOHO中国投资回报率将受影响，而其很可能会出售旗下物业。金融街(北京)置业有限公司一位没有署名的投资经理称，“SOHO出售这两项目，是因为土地太多，但现金太少。”

　　从其后的市场表现看，潘石屹主导的SOHO中国转型，确实减缓了其投资回报的速度，且增加了资金压力。截至去年6月末，潘石屹所能调动的现金总额，从2012年末的220亿元，下降至人民币152亿元；同时，负债率由2012年底的2.6%，升至去年6月末的14.3%。

　　转型成功言之尚早

　　2013年8月20日，潘石屹宣布SOHO中国转型成功。细究SOHO中国去年上半年财报可以发现，潘石屹未免高兴得过早。2月28日其折价出售上海两项目，印证了SOHO中国转型之路的艰厄。

　　2013年中报显示，SOHO中国租金收入仅区区8600万元，占其25亿元销售收入的3.44%。其主要利润来源仍是散售，而非出租。当时曾有地产圈人士评论称，“上半年SOHO中国的租金收益占比仅3%，完全不抵开发成本。”

　　SOHO 中国在自持物业方面，没有表现出散售主导模式时的业绩雄风。SOHO中国的长处在于营销和散售，而非持有和运营物业。在散售模式下，SOHO中国的项目的 销售毛利率达59%，核心利润率为22%。但是转向自持物业后，其写字楼收益率仅为7%-8%，商铺收益率更是低至3%。

　　南京某商业地产公司合伙人对21世纪网称，“潘石屹此番出售的上海两个商业地产项目，因资金不足，故工期进展缓慢。老潘当初预期太过乐观，实际上这两个项目如自己持有运营，租金上升空间并不足，能否形成持续支撑，也很难预估。”

　　21世纪网注意到，去年11月中旬，SOHO中国放出风声，将在年内(即2013年)出售包括这次交易标的在内的共三个商业地产项目。但是最终，仅成交两个项目，虹口SOHO项目未能成交，且已交易的上海两项目也未能在2013年年底前完成。

　　公开资料显示，潘石屹原本预期获得至少120亿元收益(包括未能出售的虹口SOHO项目)，这次仅入账52.30亿元，而虹口SOHO项目还未如愿出手。

　　客观而言，潘石屹已经注意到SOHO中国的不足，为了弥补自持物业的运营短板，2012年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司合资成立盈石搜候(上海)有限公司，前者旗下的自持商业项目将交由盈石运营。潘石屹称，“与盈石合作是为了增强商业项目的运营能力”。

　　上述地产公司合伙人对21世纪网表示，“从去年SOHO中报看，盈石还没对SOHO中国的业绩有实际贡献。去年11月老潘如此着急出售上海黄金地段商业项目，说明两个问题：第一，老潘要钱心情很急迫；第二，和盈石的合作不是很顺利。”

　　截至目前，SOHO中国尚未表现出拥有商业物业的运营能力，而这将使已经放弃散售模式、而租金收入又无法抵消因放弃散售模式带来的销售收入下滑缺口的SOHO中国，在未来可以预见的阶段，出现现金流持续承压的后果。

　　接盘侠金融街的隐忧

　　与失意的潘石屹不同，金融街控股股份有限公司正意气风发。

　　继2月初以30亿元在广州摘得广钢新城地块之后，金融街此次接盘潘石屹上海商业地产项目，称得上是“从胜利走向胜利”。金融街在交易公告中，称此次交易是一座重要的“里程碑”；对其进入广州市场，金融街则表示，这是一个“突破性的标志”。

　　金融街(北京)置业有限公司一位投资经理不无得意地析称，“SOHO中国在上海没有足够的客户积累足以整销，而对于金融街而言，以低于市场的价格进入上海市场，这再好不过，更何况金融街最不缺的就是整销客户。”

　　去年三季报显示，金融街绝大部分收入来自商务地产，住宅存货及销售量均现下滑态势。

　　在现金持有量上，金融街持有139.38亿元现金，稍逊于SOHO中国。但是，金融街业绩的结构远较前者为优，该公司一直以自持经营和整售的方式为主，商业地产收入比例为67.36%，而SOHO中国租金占比仅为3%。

　　中房协报告认为，金融街在金融商务地产领域的模式创新，已成为开发商在商务地产细分市场开拓深耕的典型代表。

　　尽 管如此，自持商务地产面临的收益回收期长、资金链压力大的问题，对金融街同样形成了压力。因此，金融街控股副总经理王志刚称，针对商务地产，金融街继续保 持持有类物业和销售类项目“双轮驱动”的战略。“为在坚守主业的道路上打通快速周转资金的通道，金融街将采取快销型住宅产品的策略，以减小资金压力”。

　　另外，布局一线城市，也让金融街资金链承压。今年2月以来，金融街在广州上海两地出击两次，投入资金82.30亿元，占其现金总额比例的59.05%，拿地成本较高。

　　负债率过高，可能成为未来金融街在一线城市继续拿地的掣肘。金融街去年三季报显示，截至2013年9月30日，其资产负债率超过警戒线，达71.28%，为2006年以来的最高点。

　　上述南京商业地产公司合伙人对21世纪网指出，“目前上海商业地产宏观环境不好，这对金融街接盘后的运营、盈利能力是个考验。”

　　戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年全年上海甲级写字楼共有约54.8万平方米的新增供应入市，总存量达到631.4万平方米，去年第四季度整体平均租金为每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。

　　2014-2016年间，上海中央商务区将有164万平方米新增供应投放市场，且次级和新兴商务区还会新增249万平方米。

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