近来美国房地产有关的数据不理想。房价上涨的动能在减弱，市场开始担心房价最强劲的复苏部分可能已经过去。

　　比如昨天刚刚公布的美国12月S&P/CS 20座大城市未季调房价指数环比下降0.1%。最近五周美国按揭贷款申请数量更是暴跌16%，创下近14个月来最大跌幅。目前的贷款申请需求已经回落至1995年水平。购房需求的下降不仅令摩根大通追加裁员数千人，更是让富国银行不得不重新拥抱次贷。

　　再加上此前零售、非农等一系列数据不景气，人们不得不开始进一步忧虑美国经济复苏的前景。那么，美国房地产市场到底状况如何？地产咨询公司John burns的分析，或许可以让你更加接近事实真相。

　　John burns主要从供应和需求两个方面对房地产宏观形势进行评估：

　　1、增加房地产供应：在过去几年中，每建造一栋房屋可以带动两个新增就业，考虑到如今平均每个家庭仅拥有1.2个就业岗位，美国显然需要盖更多的房子。

　　2、房价面临上涨压力：房价上涨是由需求(买房者)和供应(卖房者)的不平衡拉动的。而反映供需的最佳指标就是市场住房库存供应的去化时间。在过去31年中，房价平均增长速度要比通胀高1%，市场上住房供应的平均去化周期为7个月。当供应减慢的时候，价格就会升高，反之亦然。

　　房地产供需详解

　　当一个房主用旧房置换新房时，他们并不会影响市场供需，因为他们在增加1套需求的时候也增加了1套供应。也许有人会详细分析他们两套房子的价位或档次不同，但这里无需分析这些细节。真正影响整体市场供应的是那些纯粹的买家和纯粹的卖家。前者会拉低供应，而后者会增加供应。

　　纯买家：

　　1.First-time buyers：首次买房者，之前大多在租房

　　2.Divorcees：离婚者

　　3.( im)migrants：移民者，到了一个新地方后有买房需求

　　4.Second-homes：二套房购买者

　　5.Move-up/move-down：再买一套房，并将前一套房作为投资

　　6.Investors：投资者，包括国外投资者及机构买家

　　纯卖家：

　　1.End of lifers：去世或退休后与子女同住

　　2.Newlyweds：结婚者，双方各有一套房，所以要出售其中一套

　　3.Out-migrants：迁出者

　　4.Second-home：出售第二套房

　　5.owners to renters：卖掉自家住房改为租房者

　　6.Investor：投资者，包括国外投资者及机构卖家

　　7.Banks：贷款者止赎后银行对抵押房产进行出售

　　8.Home builders：房屋建筑商

　　各类纯买家和纯卖家之间的关系：

　　1.首次买房者通常要远远多于因去世或退休要买房的人。

　　2.离婚后通常会有两套房，而结婚者的两套房会减少为一套。

　　3.迁入者的数量要多于迁出者。

　　4.近年来，随着40岁以上人口的增多和不断富裕，购买二套房的人群数量在稳步增加。而在经济低增长时期，二套房卖家要多于买家。

　　5.全美越有1400万租房者，这些人的房东正是那些购买了二套房同时将首套房作为投资的人。很少有房东会自愿成为租房者。

　　6.近期投资者数量有所增加，尤其是国外投资者和机构。这对市场会产生重大影响。

　　7.银行每年通常会出售40万套房子，而最近出售的数量是平时的3倍。

　　8.建筑商只能是房屋出售者。大规模的新屋建设会极大地影响到房价上涨。建筑商通常扮演者一个平衡者的角色，在需求增加的时候，他们通常会增加供应。

　　近年来的形势：

　　从2011年至2013年初，美国房价开始进入上涨周期，主要有三个原因：投资购房者大量涌入，银行销售减少和新屋建设减少。这些导致库存去化周期从12个月降至4.5个月。在2011年库存周期降至7个月以下时，房价也开始由跌及涨。

　　但从去年开始，房价上涨、按揭利率上涨和行业信心的消褪导致供需又发生逆转，房屋库存又开始增加，从而带动价格增长放缓。

　　行业未来前瞻：

　　根据以上提到的供求关系的详细分解及计算，John Burns最后认为，虽然目前价格增长已经放缓，但目前的美国房地产市场整体仍是需求大于供应，这将支撑大部分地区的房价在未来的一年内继续上涨。但部分地区(比如德克萨斯州和加利福尼亚州)可能会存在较大差异性。

 

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