最近南京楼市微信平台推送了一篇文章《南京这家楼盘悲剧了！售楼处破败，工地封锁，业主担心烂尾》，讲述“南京首个亏本地王”京奥港未来墅彻底停工、传被大牌房企收购的惨剧。网友调侃：那些年高价拿的地，都是拍地时脑袋进的水。

　　融创集团董事局主席孙宏斌说过一句名言：“房地产行业的风险主要是‘地买贵了’。地买贵了谁也没办法了。地买便宜了傻子都赚钱。”

　　今天我们就来说说过去2年在南京“地买贵了”、又因政府限制新房价格等原因而迟迟不能开盘、深度套牢的十大悲剧房企。

　　这些房企的总经理、营销总及相关人员，可能是当下南京楼市最郁闷的一批人，其中有些人注定要为拿地失误承担责任。不论是民企还是央企国企，地买贵了，给企业造成的损失动辄几亿、甚至数十亿元之巨。老板永远是正确的，背锅侠只能是职业经理人。

　　一、地买贵了！南京高价拿地被套牢的十大房企出炉

　　最近两年，哪些房企在南京及周边地区，踩在高点，高价拿地，被套得最惨？这要看3个指标：1、拿了多少高价地。2、被套牢了多少资金。3、到底要套牢多长时间，才能解套。

　　先说结论。南京楼市微信平台调研发现，2018南京十大拿地套牢房企的候选名单，包括中海、葛洲坝(9.160, -0.14, -1.51%)、京奥港、金茂、招商蛇口(22.000, 0.27, 1.24%)、保利、世茂、融信、华夏幸福(35.340, -0.56, -1.56%)、联发、金辉、中建、融侨、荣盛、安居、香港嘉华……等房企。（欢迎朋友们留言补充更多高价拿地套牢的房企名单）

　　其中，中海地产花了202.25亿元巨资，在南京及镇江拿了9块地，几乎全是高价地，因为新房限价令、楼市调控等原因，至今全部套牢，堪称2018南京十大悲剧房企之首。

　　2018南京各区域最高房价

　　过去2年楼市繁荣期，这些房企在南京，头脑发热地拿下高价土地，地价往往跟周边房价持平，面粉甚至贵过面包。因为南京执行严格的新房限价令、谁开盘谁亏（比如河西新房限价4.5万/㎡、葛洲坝南京中国府如果现在开盘只能卖4.5万/㎡、而葛洲坝楼面地价就高达45213元/㎡、卖一套就亏一套），许多高价地都选择沉默捂盘，以此跟相关部门博弈。结果就是：这些高价地，至今无一开盘。

　　要知道，在南京拿地，土地款都是要一次性付清的，而且几乎都是自有资金（现在连银行资金都不给用）。高昂的资金成本，遥遥无期的上市时间，让很多房企的城市总、营销总夜不能寐。只要一天不开盘回笼资金，资金成本就无计可消除，每天都是N辆奔驰S开到长江里。烧的都是老板的钱，或者国有资产，谁来负责？只能是职业经理人。

　　二、南京已有地王亏本、停工，一批高价地被套牢

　　每一轮调控，站在地价高岗上的房企，都是最痛苦的。这一轮史上最严调控，让南京许多高价拿地的房企，都深度套牢，动弹不得。悲催案例，不胜枚举，这里随手写几个，后面会为大家重点剖析200多亿元拿地资金被全部套牢的中海地产。

　　1、南京首个亏本地王：麒麟京奥港未来墅已彻底停工，业主担心烂尾，可能将被收购

　　这一轮调控周期下，引发全国媒体报道的悲剧案例，是南京麒麟的最高地价楼盘京奥港未来墅。扬子晚报报道：2016年4月15日，麒麟板块的新地王历经61轮疯狂竞争之后诞生，被京奥港以47.6亿元摘得，楼面价高达22353元/㎡，而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时，周边楼盘售价只有17000元-22000元/㎡，尚不及京奥港的楼面地价。

　　2017年9月11日京奥港未来墅领取了首批共154套房源的预售证，均价为25884元/㎡，只比楼面地价高出3500元/㎡，被称为南京首个亏本地王，开盘销售不佳。由于借款到期、亏本等原因，京奥港未来墅已彻底停工，并陷入被收购传闻。小道消息称，或被融创收购。

　　2、南京单价最贵土地：葛洲坝南京中国府，楼面地价高达45213元/㎡，比周边房价还要高，至今无法开盘

　　2016年5月3日，葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地，楼面地价45213元/平米，打造葛洲坝南京中国府。开发商想卖7万-8万元/㎡，而现在河西新房限价4.5万元/㎡，你懂的，如果开，卖一套亏一套……

　　葛洲坝南京中国府何时能够开盘销售？只能说遥遥无期。拿地已经接近2年过去了，资金成本有多高，你懂的。

　　三、南京总价最高土地：98.1亿元拿下中华门商业综合体，至今无法开盘

　　2017年情人节（2月14日），招商蛇口经过395轮加价，以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体G98地块，成为全市总价最高地块。项目有大量商办用地，除了商业，还将打造商业性质的别墅、公寓。招商蛇口发布消息，称与碧桂园、香港置地合作开发这一项目。开发商早在2017年上半年就跟南京楼市微信平台说，要在2017年内开盘，结果至今仍没开盘，套牢中。

　　除了以上3家楼盘，南京还有一大批高价地，深度套牢中，例如华夏幸福以23883元/㎡楼面地价拿下江宁东山的G70地块，融侨以19476元/㎡楼面地价拿下的江宁青龙山国际生态新城G18地块，金辉以楼面地价23235元/㎡拿下的江浦G102地块，中建以楼面地价23083元/㎡拿下的桥北G68地块，融信以楼面地价24957元/㎡拿下的仙林湖G58地块，等等等等……

　　今天不一一说，留待下次。下面来说说这一轮南京高价拿地十大悲剧房企之首——中海地产。一般人并没有注意到，这家一向以稳健著称的央企，为何在这一轮南京拿地潮中，会踩在高点，并且悄无声息地套牢了200多亿拿地资金。

　　四、南京8块地无一上市，镇江地王开盘遇冷，中海202亿拿地资金全部套牢

　　南京一位久经沙场的地产老总，淡淡地说，中海可能是这一轮南京高价拿地被套牢的房企中，最受内伤的。所谓内伤，是指外面看不出来，而内部受伤严重。

　　南京楼市深度调查后发现，2018南京十大拿地套牢房企，最惨的不是京奥港，而是中海。原因如下：

　　1、最近两年中海在南京及邻居城市镇江拿了9块地，几乎全部踩在高点。鼓楼滨江的中海桃源里（楼面地价22373元/㎡）等多块土地是当时区域最高地价；江宁禄口G23地块楼面地价11199元/㎡、而周边的翠屏城等楼盘新房限价1.2万元/㎡；镇江中海润江府楼面地价9450元/㎡跟周边房价持平，至今仍是镇江地王。

　　2、这两年中海在南京及镇江，光是拿地资金，就高达202.25亿元，堪称南京拿地资金之最。这笔巨资，目前几乎全部套牢。资金成本高得吓人。

　　3、由于拿地价格普遍较高，同时南京执行严格的新房限价政策等原因，中海在南京的8块土地至今无一开盘，全部套牢。一年半以前拿地的中海桃源里，1、2号楼都已建到19层，却因为被政府限价等原因，开盘时间一推再推，至今仍未开盘。为了回笼资金，中海桃源里曾在去年9月拿到193套精装公寓的销许，至今仍未开盘，原因成谜。

　　4、中海拿的9块地，只有镇江中海润江府在今年2月4日开过一次盘，开盘遇冷，当天去化率不到40%。当天中海润江府推出优惠，实际成交价1.6万-2.05万元/㎡，已比销许价格低一截，但当天推出的425套房仍然只卖了不到40%。这也是镇江楼市标志性事件，表明镇江房价上有天花板。中海对面的恒大华府，对此感到失望，马上即将开盘。恒大一位人士表示：“中海没开好，我们也没信心。”业内人士分析，中海对镇江楼市过于乐观，冒进拿地，结果栽了跟头，主要还是因为缺少都市圈三线城市的开发经验，导致误判，预计至少要过两三年才能解套。

　　5、房地产玩的就是高周转，中海更是以高周转、强成本管控在业界著称。可惜南京中海这一轮拿地踩在高点上，又为南京新房限价政策所累，犹如困兽，动弹不得，只能套牢在此。

　　正如融创集团董事局主席孙宏斌所说，房地产行业的风险主要是“地买贵了”，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都赚钱。中海在南京及镇江拿的这9块地，一方面地价高，一方面新房限价严，导致南京8块地无一上市、遥遥无期，镇江地王又开盘遇冷，背后则是202.25亿元拿地资金被全部套牢。相比京奥港未来墅47.6亿元拿地资金被套牢、就要断臂求生、被全国媒体报道，中海这202.25亿元拿地资金被套，才是真正值得行业深思的大事。

　　五、南京高价拿地房企都在苦撑待变，希望政府放松限价令，急盼解套

　　现在中海、京奥港、葛洲坝等南京一大批拿下高价地的房企，都在苦撑待变。等待什么变化呢？一是南京新房限价令放松。二是楼市再度繁荣。这样，这些高价地才能成功解套。

　　但是，南京新房限价令会放松吗？在中央三令五申强调房地产调控的大环境下，南京就算放松限价令，幅度也会很小；另外，指望楼市再度繁荣、房价再度大涨，至少今年是痴人说梦。

　　最后我们来看看中海在南京及镇江这9块地，看看它们的地价及周边房价，看看它们为何至今仍然无法开盘。

　　1、中海桃源里：地价创纪录，至今未开盘

　　拿地情况：2015年9月23日，中海地产以总价20.8亿元拿下城北G34商住混合地块，楼面地价22373元/㎡，成为当时南京地王、城北新地王。

　　楼盘动态：开盘时间未定。共计497套房。主力户型约143-195㎡，分布于1、2、4、5、6号楼。3号楼为面积约66-93㎡两房及三房小户型。房价未定。

　　周边房价：世茂外滩新城：预计近期推出二期最后1栋楼——9号楼，共计588套房，精装交付，前期均价35900元/㎡。恒盛金陵湾：在售少量跃层户型，均价37499元/㎡。

　　2、中海燕子矶G51：楼面地价1.79万/㎡，还要配建1.2万/㎡人才房，实际楼面地价更高

　　拿地情况：2017年10月25日，被中海以总价49.1亿元拿下，楼面地价17932元/㎡，不需要现房销售。该项目将由中海和安居联合开发。

　　楼盘动态：开盘时间待定。项目规划已出炉，共规划18栋高层住宅。配建建筑面积不少于12080㎡的人才房（含租赁住房），建成后无偿移交给政府。

　　周边房价：目前燕子矶新城毛坯限价2.58万元/㎡，精装限价3万元/㎡。

　　3、中海江浦G54：实际楼面地价超2万/㎡，如遇限价，可能亏本

　　拿地情况：2017年10月25日，被中海以18.4亿元拿下，楼面地价19982元/㎡，达到最高限价，需现房销售，建保障房面积1200㎡，实际楼面地价超过2万元/㎡。项目规划建设16栋住宅楼。

　　楼盘动态：开盘时间未定。周边房价也就卖2.4万元/㎡。如果被政府严格限价，可能亏本。

　　4、中海城南G43：现房销售，周期较长，开盘时间未定

　　拿地情况：2017年9月20日，城南G43地块，商住、城市轨道交通用地，被中海以43.2亿拿下，楼面地价17956元/㎡，需现房销售。

　　楼盘动态：开盘时间待定。根据项目环评公示显示，该地块拟建17栋住宅楼、5栋商业楼、1栋商办混合楼。

　　5、中海小龙湾G40地块：商办地块，开盘时间未定

　　拿地情况：2017年7月12日，小龙湾G40商办混合用地，被中海以总价13.25亿拿下。

　　楼盘动态：上市时间待定。项目拟建2栋酒店式公寓楼、3栋办公楼、1栋商业楼、1栋垃圾中转站及配套用房。

　　6、中海鼓楼滨江G81：商办地块，开盘时间未定

　　拿地情况：2016年12月16日，中海拿下鼓楼滨江G81商办混合用地，成交总价为17.5亿。

　　楼盘动态：上市时间待定。项目规划写字楼、公寓。

　　7、中海禄口G23：楼面地价1.1万/㎡，配建1.1万㎡保障房，周边新房限价1.2万多元/㎡

　　拿地情况：2017年7月7日，被中海以总价7.3亿拿下禄口G23地块，地块性质为二类居住用地，楼面地价11199元/㎡，配建保障房面积1.1万平，现房销售。

　　楼盘动态：预计今年下半年上市。地块备案名为云禄花园，推广名待定。拟建14 栋住宅楼（9、10号楼为保障房）、1 栋社区中心、商业配套用房以及配电用房。

　　8、中海六合G19：楼面地价8949元/㎡，还要配建1.96万㎡保障房，成本不低

　　拿地情况：2017年7月5日，六合G19地块被中海以7.5亿竞得，楼面地价8949元/㎡，达最高限价，需现房销售；另需建19600建筑平米保障房，无偿移交给政府。

　　楼盘动态：上市时间待定。项目规划建设11栋住宅楼，2栋保障房及部分底商、配套用房。

　　周边房价：冠城大通(6.470, -0.04, -0.61%)蓝郡：暂无房源在售，后期加推计划待定，前期均价13800元/㎡。区域内二手房挂牌价大约在13000-15000元/㎡左右。

　　9、镇江地王中海润江府：开盘遇冷，当天去化率不到40%

　　拿地情况：2017年5月31日，中海在镇江以总价25.2亿元拿下润州R1703地块，楼面地价高达9450元/㎡，成为镇江地王。

　　楼盘动态：今年2月4日首次开盘，推出8栋楼425套，面积104-153㎡，精装均价1.6-2.05万。开盘当天只卖出不到40%。这也成为镇江豪宅市场标志性事件，对面的恒大华府因此信心不足。

　　每到调控期，前期拿下高价地的房企，就会陷入痛苦难熬期。这一轮调控会到什么时候？谁来为这些高价地买单？

　　更多高价拿地的悲剧房企，它们今年将如何应对？是否也会像京奥港未来墅一样断臂求生、降价转售给其他开发商？我们拭目以待……

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