【深度】华润置地的反思和丢失的良机

　　界面新闻 彭飞

　　8月23日，华润置地（01109.HK）副主席唐勇遭遇了一场投资者的质疑。五天前，华润置地的中期业绩发布会因台风“天鸽”改为电话会议，这让唐勇避免了直接面对投资者拷问的尴尬。

　　这家央企上半年的合约销售额虽然同比增长13.8%至632亿元，但增速却落后于行业平均水平，更远不及龙头房企。更重要的是，华润置地已经掉出了房地产行业前十，这是多年来第一次。

　　从华润置地一直强调的注重股东回报角度看，这次也确实让投资者失望了。上半年，它们扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为32.5亿港元（约合27.6亿元人民币），同比大幅下降48.1%；即便计入投资物业评估增值后，股东应占溢利依然同比下降了33%。

　　在已发布中期业绩的房企中，华润置地是少有的中期净利润同比大幅下滑的企业，反观其规模水平和身为央企所具有的各种资源优势，显然难以被市场接受。

　　过去几年中，华润置地即便在规模增速上相对缓慢，但整体盈利能力一直颇为人称道。仅次于中海、万科，高于恒大、保利和碧桂园等规模更大的企业，此次净利润大幅下滑，原因复杂。

　　电话会议一开始，这家央企事实上的主事人唐勇就表达了歉意，并表示以他为代表的管理层正在进行检讨和反思。

　　华润置地CFO俞建对净利润下滑的解释是，上半年开发物业结转资源减少，导致核心股东应占溢利减少了18亿港元，同时汇兑损失也有16港元。上半年，华润置地的营业额只有352.6亿港元（约合299.7亿元人民币），同比下降21%，其中开发物业下降了25.9%。

　　一家成熟的房企，往往都会调节好不同周期内物业结转的规模量，以保证当期财报有足额的收入，这是行业普遍做法。显然，华润置地上半年没有很好地完成这项工作，这与它们的项目布局在这一轮调控周期内踏错点有关。

　　据界面新闻了解，在华润置地今年的业绩预算中，会有七成的业绩来源集中在20个主要受调控城市内。虽然从上半年的市场行情来看，销售额仍在增长，但相应的结转和资金回笼周期变长，影响已经显现。

　　事实上，从去年底开始，华润置地受楼市调控的影响就开始了。它们在深圳、广州和北京的数个高端项目因与政策不符，导致去年的预算销售额缺口达到75.4亿元，这也直接导致今年上半年物业结转量过少。可以类比的是，万科、碧桂园等房企面对调控能更快的调整产品结转，同为央企的中海在上半年也未受此影响，营收和利润均有一定增长。

　　中海上半年营收872亿港元，同比上升3.5%；归属股东的利润高达216.5亿港元（约合184.37亿元人民币），同比增长25.2%；净利率24.8%，而华润置地的净利润率约14.5%。

　　在中国的房地产行业，根据市场变化及时作出产品调整，是各家房企的基本功。华润置地总部设于香港，不仅是国企央企现代化治理的窗口单位，对于市场变动反应也一向迅速。此次出现数项核心指标下滑的局面，是这家央企内部决策流程滞后，以及过去几年战略布局摇摆不定的结果。

　　纵观华润置地在过去数轮楼市调控周期的发展历程，它们的布局经历了从一二线调整到三四线，然后又重回一二线核心城市的转变，期间的发展速度和财务指标也都出现过起伏。

　　早在2010年一二线城市处于严厉调控周期时，华润置地根据对市场形势的判断，开始大量向三四线城市布局，同时收缩一线城市投资量。仅在2010年和2011年期间，华润置地就投入400亿先后进入17个城市，其中13个为省会级以下城市。

　　但这次投资规模的大转向，在事后被证明是一次战略失误。由于下沉过多资源到三四线城市，在当时众多房企蜂拥向三四线淘金的浪潮下，华润置地并未取得预想的收益，反而受此拖累，使得此后几年的毛利率水平逐年下滑，一度面临投资者质疑，直到2014年楼市松绑后毛利率才开始回升。

　　三四线城市的热度短暂退却后，华润置地又从2013年开始全面转向一二线城市。从2015年开始，华润置地又耗资超过400亿在北京、上海、厦门等城市拿下多宗高价地块，当时激进的拿地策略，还一度引发了市场对其财务风险的质疑。

　　对于城市布局的来回调整，反映出“主事人”唐勇自2014年底接替吴向东掌舵华润置地后进行的调整反思。过去两年，这一调整被短暂认为是符合行业趋势，且具有一定效果。

　　但完全放弃三四线城市后，又让华润置地错失随后的“去库存”红利，投资战略再次出现错位。而以碧桂园和恒大为代表的全区域布局房企，成了这两年增长最迅猛的企业，极有可能相继成为行业第一。

　　面对规模增速缓慢和布局错位，唐勇在这次业绩会上表示，“我们过去的投资策略一直比较聚焦一二线城市，但对标同行中增长比较快的企业，它们在二三四线甚至五线都有较多布局，正好在过去一两年的城市化进程中受益，这是值得我们去反思的。”

　　在投资者抛出的质疑之外，华润置地在前任辞任后长期空缺的董事会主席位置，也不得不引发关注。

　　2014年11月9日，吴向东因“私人原因”辞任华润置地董事会主席职务后，至今仍担任着执行董事，并且还是董事会提名委员会的主席。在华润置地官方资料的董事排序中，他依然名列第一位，他的身后才是唐勇。

　　去年7月，在界面新闻记者拿到的一份华润置地新管理团队任职安排的通知中显示——副主席唐勇主持公司工作，同时设置联席总裁管理架构，联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作，组成华润置地三人核心团队。

　　这份任职安排，在一定程度上确定了唐勇作为华润置地第一负责人的地位。但从上市公司的角度而言，像华润置地这样董事会主席空缺近三年之久的状况实属少见。

　　即便名义上辞任董事会主席，但吴向东在华润置地仍然拥有巨大影响力。这来源于他的另一个职位——华润置地党委书记，近期，从中央领导到国资委，都数次强调了国有企业要坚持党的领导、加强党的建设。

　　今年6月，华润置地对旗下商业地产组织架构和主要管理人员进行了调整，组建商业地产事业部，为商业地产业务独立分拆迈出了第一步，这或许与吴向东的规划密不可分。吴向来对商业地产青睐有加，操刀造就了华润置地的第一个万象城——深圳万象城，此后万象城几乎以每年一座的速度开业，如今已成为华润置地商业综合体的代表性产品。今年上半年的业绩中，以万象城为代表的持有物业成为华润置地为数不多的亮点。这部分物业的租金收入达到40.1亿港元（约合34亿元人民币），同比增长13.2%，整体毛利率达到62.3%。这一租金水平几乎位居所有内地开发商之首。

　　在此前的“宝万之争”中，吴向东一度被认为是关键人物，曾有多家媒体报道称，宝能系曾计划推举吴向东担任万科董事长。现如今万科股权之争尘埃落定，各方喜迎深铁，这家央企也彻底结束了与万科长达15年的缘分。

　　“华润这几年的情况错失几个重要的发展机遇，一个是万科，一个是南洋商业银行。如果成功重组万科，整个集团收入逼近万亿，那会是一个什么规模和地位。”一位前华润置地高管向界面新闻记者表示。

　　南洋商业银行是一家在香港和内地都持牌照的金融机构，2015年8月由中银（香港）680亿港元挂牌转让，华润集团曾有意竞购，但最终被信达资产收入囊中。据接近交易的人士透露，当时集团领导的想法是全力做自己的华润银行，但华润银行属城市商业银行，业务出不了珠三角，这对整个集团后面的发展形成了很大的制约。

　　公开资料显示，2016年华润集团实现营业额5007亿元；2015年为4814亿元，2014年和2013年分别约为4629亿元和4250亿元；而万科2013年-2016年的销售收入分别为1709亿元、2151.3亿元、2614.7亿元和3647.7亿元；今年上半年，万科的收入和利润分别达到698亿元和73.03亿元，与华润置地的差距越来越大。

　　整合万科始愿落空后，华润也曾表示会“发奋”全力做大华润置地。华润集团董事长傅育宁年初也曾表示，集团的金融资源会支持华润置地做强做大，但至少从目前的表现来看，这个想法还没有实现。

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