国泰君安在最新一份宏观研判报告中称，以2014年二季度房地产长周期调整到来为标志，中国经济进入增速换挡下半场，可能在2015年年底到2016年探明中长期底部，进入该机构曾经预测的“新5%比旧8%好”的新常态。报告认为，探底的标志性事件是房地产投资着陆。

　　国泰君安分析称，剔除水分后，2014年GDP实际增速6.9%(官方公布7.4%)，2015年GDP实际增速6.3%(官方目标7%左右)，正接近5%-6%的底部区间。

　　过去的高增长引擎来自人口和制度因素驱动的外需出口部门和内需房地产部门，以及由终端需求带动的制造业投资、基建投资等中间需求。上述报告注意到，目前大量证据表明，内外需两大增长引擎先后换挡，先是出口增速从2002-2011年的20%以上换挡至2012-2014年的6%左右。然后是房地产投资增速从2004-2013年的20%以上换挡至2014年的10.5%。

　　国泰君安预测，2015年房地产投资增速还有一跌，降到5%左右。而当前经济下行压力主要来自房地产投资及其相关的重化工业投资下滑。房地产市场已进入“总量放缓，结构分化”的新发展阶段。

　　目前，中国房地产市场仍在持续下跌，据国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据，新建商品住宅连续10个月下跌，同比下降的有69个城市。二手住宅价格环比下降的城市有61个，同比下降的有69个。

　　但上述报告称：“从增速换挡的进展看，出口这只靴子可能接近落地了，但房地产这只靴子似乎还没掉下来。”

　　具体来说，出口部门市场化程度高、出清较快。但是，跟房地产有关的中下游重工业国企和地方融资平台则大多是体制内部门，出清迟缓，借助隐性担保膨胀无效资金需求，沦为三大资金黑洞，面临较大的调整阵痛和风险，而且这些风险沉淀在以银行为主的金融体系内。

　　国泰君安进一步认为，2014-2015年由于房地产投资连续大幅下滑，基建投资必须保持20%左右的高增长予以对冲。如果2015年年底到2016年房地产投资增速能够探明5%左右的中长期底部，则基建投资将回归到财政收入能够支撑的“新常态”，预计为10%左右。

　　国泰君安最后预测，随着出口、房地产投资、制造业投资、基建投资等主要经济增长动力指标先后到达中长期底部，GDP增速有望于2015年底到2016年探明中长期底部，预计5%-6%。当然，这是剔除水分后的预测数据。

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