深度解密“万达系”战略内幕

　　理财周报记者 戴建敏 见习记者李洁雪 李碧雯/深圳报道

　　全球不动产行业的巨人们，已经嗅到了一只新兴血统正在崛起的气味。从一出生就已西山危垂的万达，走过的每一步都堪称“鲜血淋漓”。被逼上梁山的王健林却屡屡反败为胜，成就草寇之王。王健林就是万达，万达就是王健林。

　　全球不动产行业的巨人们，已经嗅到了一只新兴血统正在崛起的气味。

　　26年前，川北汉子王健林接手负债149万的大连西岗区住宅开发公司时，或许并未有今日种种关于企业的浪漫想法。从一出生就已西山危垂的万达，走过的每一步都堪称“鲜血淋漓”。

　　不管是从负债到4600亿资产，还是临危成立万达院线四年问鼎票房冠军，被逼上梁山的王健林却屡屡反败为胜，成就草寇之王。

　　王健林就是万达，万达就是王健林。

　　7月12日，万达集团董事长王健林在集团2014年半年工作会议上宣布，截至2014年6月30日，万达集团资产达到4600亿元，同比增长21%；上半年收入920.7亿元，同比增长24%，完成上半年目标的105%。

　　4600亿的资产规模，放置A股市场相比，在20名的位置，紧随万科之后。

　　这个26年前还只是大连市西岗区一个欠债149万元、濒临破产的小公司，如今已经成为中国的资本巨鳄之一，其核心资产包括商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货等四大部分。

　　然而，万达的野心绝不仅限于此。

　　军人出身的王健林作风一贯风行雷厉，他给万达指定的企业理念是“国际万达，百年企业”。其曾豪言道，“我们整个集团的目标是在2020年一定要在世界100强之内，干到1000亿美金的收入，成为一个跨国际企业。”

　　而从万达的布局来看，这不仅仅只是一个口号。

　　据理财周报获得的独家消息，除了推动商业地产和电影院线这两块核心业务上市，“万达很有可能推动金融的一块业务上市”。

　　此前，万达商业地产和万达电影院线的上市双双折戟，市场一片猜疑。而今金融业务才刚刚布局，何以推动上市？

　　这是一个谜，还是一个局？一切的未知终将成为已知。

　　4600亿帝国及背后战将

　　提到万达，除了“帝国”，业界找不到更好的辞藻来形容它。

　　“大跃进式”发展，不断缔造新的数字神话，这是王健林特有的野心和能量。就在今年7月12日，万达集团2014年上半年工作会议上，董事长王健林郑重宣布，截至2014年6月30日这个庞大地产王国的资产已达到4600亿元；其于2014年上半年收入920.7亿元。

　　而2012年，万达帝国的期末资产规模还仅有3000亿元，收入1416.8亿元；至2013年，万达系期末资产3800亿元，收入1866.4亿元。

　　王健林将2014年集团全年的总体目标定在了资产5000亿元的高位。而集团全年收入目标是1519亿元，具体商业地产收入1182亿元，文化集团收入188亿元，万达百货收入149亿元。

　　整整一个小时的发言中，王健林语气平稳，如数家珍一般叙述着万达集团战略架构下的这4大支柱产业――商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货，包括业绩、目标，等等。

　　2000年，万达进军商业地产。2002年，大连万达商业地产股份有限公司(简称“商业地产”)正式成立。经过十几年发展，万达商业地产自持物业面积已达到1799.6万平方米，集团今年上半年的920.7亿元营收中有668.5亿元为其所贡献。王健林自信满满，“目前看，万达不动产今年就可能成为世界最大，客气点说是最大之一，明年毫无疑问就是世界最大。”

　　2005年，万达集团成立院线公司，短短四年内，便成为全国票房冠军。2012年，万达集团成立万达文化产业集团(简称“文化集团”)，注册资金50亿元，为国内最大的文化企业。至今年上半年，万达文化集团即收入140.9亿元，占整个集团收入的15%。

　　而万达酒店管理公司和万达连锁百货则分别于2005年、2007年先后成立。今年上半年，这两大板块分别收入19.9亿元和111.3亿元，占整个集团收入的2%和12%。显然，酒店板块和连锁百货板块暂未复制商业地产和文化集团的辉煌。

　　当然，王健林的野心还不限于此，他的下一个布局是成立金融集团，是发展电商公司。

　　但你知道，罗马不是一天建成的。

　　万达的前身则为一家负债150万元濒临破产的开发公司。1989年，当地区政府提出，谁有本事把公司救活，把欠款还上，这个公司就给谁。尽管如此，依然应者寥寥。

　　而前一年才从部队转业到区政府当办公室主任的王健林看到这个机会，毅然下海接管了这家公司。

　　由于管理有效，当年该公司便实现盈利，之后1993年，万达走出大连，成为首家跨区域的开发商。

　　直至今日，王健林从不讳言万达是一家家族企业。工商资料上也赫然写着，大连万达集团股份有限公司正式成立于1992年9月28日，注册资产为10亿元，股东包括大连合兴投资有限公司和王健林。而大连合兴投资有限公司则为王健林和王思聪父子共同持有，也就是说万达集团实际上为王健林家族全资控制。

　　但作为庞然帝国的掌门人，王健林懂得放权。他常讲，人就是钱，人就是事业。在他身后，是一群在各个板块铺陈布局的得力战将――这些人聚拢在万达集团的董事会，包括丁本锡、王贵亚、齐界、张霖、林宁、尹海；这使得王健林把更多的精力用于运筹帷幄，掌舵航向。

　　而这9名要将把守着万达的各大重要板块。其中林宁是王健林的妻子，任集团董事；丁本锡为集团总裁，同时任万达商业地产和文化集团董事长、万达商业管理有限公司总经理；王贵亚为集团高级副总裁，负责筹建万达集团金融板块；尹海为万达集团副总裁，曾是集团财务负责人；齐界、张霖均于2000年加入万达集团，现分任万达商业地产和万达文化产业集团执行总裁。

　　对于这些板块和人物之间的关系，据一位万达前高管透露，“万达用将近8年的时间摸索出来了商业综合体的概念，包括购物中心、酒店、万达院线、百货、大歌星、住宅、办公楼。而商业地产和文化集团是万达版图中最成熟的板块。”

　　这也是王健林最希望推向资本市场的两块重要资产。

　　商业地产5年上市路

　　推动公司上市，是萦绕在王健林心间的梦。

　　在王健林看来，万达上市的目的，首先要让大家看到万达的透明，更重要的是让资本市场看到万达的成长性。

　　“从公司治理方面更加透明”，前述万达离职高管补充道，“而且上市公司的融资成本肯定低一点。背后那么多高管，股票具有流通性，他们要兑现的。”

　　目前，万达集团拥有两家上市公司，2012年，万达集团26亿美元并购全球第二大影院公司――美国AMC，2013年12月，AMC成功登陆纽交所。同年5月，万达并购香港上市公司恒力地产，后改名万达商业地产。

　　不过在王健林看来，这些“都不是万达的主要公司”。万达真正图谋上市已久的两块核心资产分别是万达商业地产和万达电影院线。值得玩味的是，这两家原本准备在A股上市的公司，却先后折戟。

　　从2009年私募融资到2014年6月出现在证监会[微博]终止审查名单中，对于商业地产的董事长丁本锡来说，过去的这5年仿佛漫长得像过了一个世纪。

　　万达商业地产是万达最为传统的优势板块，也是国内商业地产的龙头。公司成立于2002年9月，注册资本37.36亿元人民币，其主营业务为商业地产投资和运营管理。

　　万达商业地产的成功很大一部分要归因于“订单式管理”，通过与品牌商合作进行全方面的资源整合，以及一年20家店的迅速扩张，这种模式很快让万达吸引到了很多“廉价”的资源。

　　凭借独特的商业模式，目前在全国已经有93个万达商业广场，59家五星级酒店。当然，对于颇具商业野心的王健林来说，这还远远不是他梦想的高度，上市才是他目前最为迫切想实现的愿望。

　　2008年底，万达商业地产开始进行了第一轮融资，融资额度不超过15亿元。据了解，当时，万达商业地产将其9000万股的股权转让给建银国际资本管理有限公司，后者受让前者5%的股份。第二年的8月份，万达商业地产又进行了第二轮融资，计划募集资金40亿元，入股价格为17元/股，募集资金将主要用于扩大土地储备和新项目的开发建设。此轮融资吸引了国内民营企业和投资机构的积极参与。

　　至2011年底，万达集团持有商业地产53.533%的股份，王健林持有8.594%的股份，建银国际资本管理(天津)有限公司(以下简称“建银国际”)作为此前两轮募资的主导者，共持有该公司5.782%的股份。

　　命运总是充满巧合。当时在建银国际担任总经理的正是后来离职担任万达金融负责人的王贵亚。据了解，建银国际在房地产PE行业内排名靠前，曾投资过世茂房地产、中弘股份、宏辉房地产等项目。

　　截至目前，万达商业地产的股东规模已经从之前的万达集团一家独大扩大到了100家股东共同持有，其中华控(天津)产业投资基金(有限合伙)、泛海能源投资股份有限公司北京五谷丰投资咨询有限公司、巨人投资有限公司等都赫然在列。

　　值得注意的是，巨人投资和泛海能源背后均与史玉柱[微博]有着千丝万缕的联系。巨人投资由史玉柱创立，成立于2001年4月，主要业务范围为实业投资和计算机网络开发，曾投资过珠海中富、金宇集团、生益科技等多家上市公司，涉及房地产、IT、重工业等多个领域。而泛海能源则隶属于泛海控股有限公司，其实际控制人为卢志强，即史玉柱多年的好友，与此同时，他们皆为泰山会的成员。

　　然而，即使有资金推波助澜，但是国内上市环境的风云突变，让万达商业地产原本的计划一次次推迟。按照王健林的计划，原本公司打算在2010年6月挂牌上市，但是却因IPO关闸而未能实现。最近这次，万达商业地产因没有更新材料而终止在A股上市。有市场人士猜测万达商业地产似乎对该结果并没有感到丝毫忧伤，更像是主动退出。

　　据接近银河证券的人士透露，“当时帮他们做上市，现在上市终止了，那这块工作可能已经告一段落了。公告上已经终止审查了，我们现在正在完成后续工作。”

　　但是，王健林在2014年上半年工作报告中关于今年力推1-2家公司上市，并成立专门内部小组，任命丁本锡为组长，王贵亚为副组长，齐界、张霖等为组员组织推动上市的讲话又突然引起了外界的好奇，到底万达商业地产在充满荆棘的上市道路上该走向何方呢？市场上看法不一。

　　据接近公司内部的人士透露，“万达集团现在在香港有个壳，我觉得到了一定时候地产资产装进去是没有问题的，因为它需要两年时间(才能注入资产)，两年之内资产最多只能涨2倍，只要时间到了，公司随时可以装进去。”

　　然而行业内人士对此看法却存有疑虑。某知情人士告诉记者，“在A股上市的不确定性很大，去A股未必是一个明确的选择，但是港股的估值又比较低，所以这个还在考虑。”

　　王健林曾在接受采访时表示，对于目前占到整个集团收入70%的万达商业地产，会在2020年下调至50%，那时候可能万达已经不是房地产公司了。

　　万达商业地产的成长史经历了从第一代到“万达+沃尔玛”到第三代的城市综合体的演变，而对于即将推出的第四代万达城，将被赋予在第三代基础上增加文化旅游的部分，预计每座万达城的规模在数百亿元，这或许只是万达转型的开始。

　　“逼上梁山”的万达院线

　　伴随着万达商业地产一块发展起来的，还有现今名声显赫的万达电影院线。比起万达商业地产有意识的版图扩张，万达院线的诞生有那么一丝历史的偶然。

　　一念天堂，一念地狱。如果不是当年上影集团的一念之差，或许就不会造就现今这个最大的竞争对手。

　　2004年前，万达还在一心一意专注于地产业务，并未想过自己会办院线公司，而上影已经是当时国内最强的院线公司。

　　只是阴差阳错，时光轮转，十年后的今天，万达院线已经成为全国最强的电影院线公司。

　　万达集团董事长在今年六月的一个公开演讲中提及那段被“逼上梁山”的回忆。

　　“当时我们和上海文广集团签订了战略合作协议，他们愿意跟随万达发展，影院建到哪里他们就管到哪里，后来文广集团领导更换，新上来的领导不看好这个合作，终止了合同，这时万达已有十来个影院开业或即将开业，逼着我们只好自己接过来做。”

　　在彻底被逼上梁山之前，万达还找到了当时非常看好中国电影市场的华纳公司。双方一拍即合，很快在天津、南京、 武汉、哈尔滨和大连5个城市建立了5家具有五星级水准的多厅影院。不过由于政策限制等种种原因，双方的合作不久就搁浅了。

　　两扇最具吸引力的门都已经向万达关闭，万达只能选择心一横，从自己身上破开了一扇窗。

　　2005年1月20日，由万达集团出资900万，万达集团房地产管理有限公司出资100万，北京万达电影院线有限公司正式成立了。

　　捆绑于万达商业地产的万达院线迅速完成了自身的蜕变，从默默无闻的小公司到问鼎全国票房冠军，仅花了四年。

　　2009年，万达院线以8.33亿元的成绩成为当年的票房冠军，并连续5年在票房收入、市场份额、观影人次上位居全国首位，成为当之无愧的院线霸主。

　　截至2013年底，万达院线拥有已开影院142家、1247块银幕，旗下影院覆盖北京、天津、上海、重庆等73个大中型城市。其营业总收入也由2011年的22.09亿元增长至2013年的40.23亿元，复合年均增长率达34.95%。

　　从最新公布的数据来看，今年上半年万达院线收入24.8亿元，完成全年目标的51%、上半年目标的129%，同比增长26%，利润指标也大幅超额完成；新开业影城8家，新增银幕68块，累计开业影城150家，银幕1315块。

　　显然，万达的野心绝不仅限于此，相反，其扩张的步伐开始提速，上市成为其棋盘上最吸引人的关键一步。

　　2014年4月21日晚，万达院线出现在IPO预披露名单中。根据其披露的招股说明书，万达院线计划发行不超过6000万股，拟募集资金20亿元。其中16亿元将用于新一轮的影院建设。

　　而从股东来看，同样控股了万达商业地产的华控(天津)产业投资基金也出现在了万达院线的控股名单中，其持有万达院线200万股，占比0.4%。而华控成长(天津)股权投资基金持有万达院线800万股，持股比例为1.6%。这两家公司同属于北京华控汇金投资顾问有限公司。

　　此外，天津红杉基业股权投资合伙企业是万达院线第八大股东，持股700万股，占比1.4%。

　　在人们纷纷以为万达院线即将获得期盼已久的成立十周年“上市”蛋糕时，7月1日证监会的一则公告又瞬间浇灭了人们此前的幻想。在深交所[微博]排队等候的万达院线被“审核中止”，主要原因是“没有及时更新申报材料”。

　　一时间，关于万达院线上市中止原因的各种传闻在坊间疯传，其中万达院线将在香港借壳和赴海外上市两个版本最为盛传。

　　然而，据理财周报记者多方打听，香港借壳或赴海外上市的可能性都不大。

　　一名接近万达的人士向理财周报记者透露，“万达院线在A股上市的可能性是比较大的，可能只是暂停一段时间，等市场好了再发。中止上市一般只有两个原因，一是公司内部本身有顾虑，觉得市场不好估值太低，感觉自己会吃亏所以不愿意发了；还有一种原因是公司的架构或者重组出了一些问题。万达有可能就是觉得估值太低所以主动先暂停。”

　　对于去香港甚至海外上市的传闻，上述人士认为可能性很低。

　　“大家没有必要把那些传闻太当回事，考虑到成本的话，万达院线去香港或者海外的可能性是很低的。现在香港壳价很贵，估值又低，万达院线留在A股的可能性会更大。”上述人士补充道。

　　另一位接近万达的人士也向记者表达了同样的观点，“目前万达院线是中国最大的院线企业，占整个市场销售额的15%，盈利也很好，同时又是现在国内政策支持的行业。它在A股上市是没有问题的，没必要跑到其它地方上市。”

　　新战略版图

　　尽管外界对万达商业地产和万达电影院线的上市还有颇多猜测，但万达新的版图却已经逐渐明朗。也许早在王健林与马云[微博]开下那个玩笑式的赌局之前，王健林心中就早有决断。

　　2012年央视年度经济人物颁奖典礼上，这两位分别来自传统行业和来自互联网行业的大佬打了一个有趣的赌：到2020年，如果电商在中国零售市场的份额占到50%，王健林将给马云一个亿，如果没有达到，马云给王健林一个亿。

　　这个“土豪间的亿元赌局”瞬间引发了市场关于传统零售与互联网电商的争论，不过，王健林事后坦承这个赌局只是个玩笑，其在今年六月接受媒体采访时还强调，“打赌那是导演安排，我必须代表传统产业，其实我不是搞零售的，那让我跟他都说互联网好，谁说实业呢？在公司里，我已经要求所有公司必须互联网化，必须有互联网的思维。”

　　从万达的实际动作来看，其互联网化的布局已经深入展开，尤其在电商方面的投入，更彰显了王健林的决心。

　　“所有网上资源全部给电商公司。这不是要求，而是纪律，今后不允许各系统单独搞电商，资源要集中，所有网上资源统一划给电商公司。”王健林在2014年上半年工作报告上如此表示，言辞如此坚定，可见对于万达电商的重视程度。

　　日前，有关于万达电商和阿里巴巴[微博]、腾讯在谈合作的消息甚嚣尘上，据了解，目前谈判仍处于初级阶段。对于未来合作方式，电商专家庄帅表示，可以通过支付合作，会员对接，商品数据库对接，线上品牌和线下品牌对接的形式合作，合作方式最有可能是2种方式，一种是股份孵化，还有一种是成立合资公司，比如阿里巴巴和银泰的合作，后者的可能性比较大。

　　对于万达电商来说，未来由谁来引领这块新兴板块的发展尤为重要。为了挖到人才，公司可谓费尽了心思，发动国内所有知名的猎头大范围搜索，并不吝开出200万年薪吸引人才，但是要达到万达对于管理过上百亿元的电商业务经验的人寥寥无几。最后，公司选择了做阿里国际交易技术资深总监龚义涛担任万达电商CEO。然而工作仅1年半便离职，其本人曾回应称是对于传统企业和其之前所在的互联网企业的差异。

　　此后，万达电商做了人事大调整。由董策接任万达电商CEO。与龚义涛类似，他也是从COO成长起来的CEO，曾在佳品网做了3年的CEO。

　　据知情人士表示，董策的上级是王健林的儿子王思聪。今年6月份的时候，传闻王思聪来接管电商，虽然目前没有正式任命，但是已经开始介入电商相关业务了。

　　对于商业模式，与阿里巴巴和京东的电商模式所不同，万达很巧妙地以O2O的方式切入，试图打造线上线下相结合的智慧广场。万达电商万汇网以及APP已经于去年12月份上线，目前已经有近80多家万达广场上线。该万汇网和APP主要是通过线下餐饮商家、KTV商家发放优惠券的形式来带动实物销售，主要会是生活服务类商家。

　　目前，公司已经完成了对于万达购物中心WFI的架设，以获取消费者的手机号码和位置信息。同时，在万达广场的停车场设置有导航APP。可以通过扫描并下载APP来知道车停泊的位置。所有这些功能都是基于后台的大数据系统。

　　对于电商运营商来说，盈利模式是一道难解的题。而王健林在上半年报告的讲话令人印象深刻，“万达做任何事情，最终都要追求盈利，不会光为了名声和脸面好看。”据悉，电商业务上尚未实行盈利，公司将以3年作为期限探讨万达电商可行的盈利模式。

　　未来，万达电商是否能如其他万达商业地产、文化产业、百货、酒店之外成为其第五大业务支柱呢？是否能打赢这场赌局了，只有拭目以待。

　　另外，这个地产王国还在想方设法注入金融基因。“这么大个集团不涉及金融不是很合理嘛，最终肯定是走向全金融链的。”上述万达前高管表示。

　　一位接近万达的投行人士甚至透露，“现在还不清楚万达想以哪一个主体上市，它很可能会以一个金融业的主体上市。因为它不知道要着重于哪一块，它还不确定到底是要以哪一块业务来上。但就我从可靠渠道了解的情况，它很可能要以金融业的一块业务来上市。”

　　王健林计划今年三季度注册成立万达金融集团，今后万达所有的控股、参股以及财务投资都由金融控股公司负责。万达注册成立了一家百亿级别的投资公司，正在申报成立一家注册资本300亿的财务公司，万达还计划投资其他金融行业。

　　今年下半年开始，万达将一步展开金融业务，在多个金融行业进行投资。为做好这件事，去年开始万达就有计划地进行了资金准备。

　　据媒体报道，目前万达还在和大连银行磋商进一步的合作事项，一旦合作达成，大连银行也将会在第一时间随着万达广场进驻的城市，迅速铺开。

　　而万达集团也正在暗谋投资大连银行股份有限公司，或将收购其20%的股权，争取成为第一大股东。

　　接近大连银行的知情人士对王健林独具慧眼表示赞赏，“至少大连银行目前是一个类全国股份制商业银行的牌照了。8家异地分行，4大直辖市完成布点。这在其他城商行是没有的，所以我只能说王老板眼光不错。”

　　与此同时，原中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚已正式加盟万达，现任万达集团高级副总裁，将负责筹建万达集团金融板块。

　　王健林设想，到2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。

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