中投的地产生意 介入“一二级联动开发”灰色业务地带

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　中国投资有限责任公司(下称“中投公司”)日前遭国家审计署点名批评。审计署发布报告称，中投一些境内机构管控不到位，存在违规操作问题。

　　值得关注的是，其中有3家机构涉及房地产业务。审计署报告称，中投发展作为中投公司城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，但实际运转中大量进行二级开发，至2013年3月底累计投入82.82亿元用于房地产开发；国务院要求建银投资向实业转型，但2009年至2012年，建银投资仍将大量资金投入房地产业和金融业，用于实业方面的投资仅占33%；中投信托2011年以来，为“四证”不全房地产项目发行信托计划融资9.49亿元。

　　至此，作为国家主权财富基金的中投，其“地产生意”被掀开了冰山一角。

　　“在中投系统里面，项目部门定下了业务考核机制，要业绩、要创收，一些部门不仅四处找项目，而且主要偏向房地产领域，要找资质好的，盈利能力差的还不行。”中投旗下一家公司已离职的中层管理人士黄桦(化名)告诉记者。

　　实际上，不仅仅是中投，其他国有投资机构也纷纷涉足房地产，这些国有投资机构与央企类似，享有资金、土地、政府关系等天然优势。

　　违规介入二级开发

　　成立于2007年的中投公司，其投资的资金主要来源于国家外汇储备。中投旗下公司不仅参与一级开发，还进行房地产二级开发，并借用金融途径进行房地产投资。

　　被国家审计署曝光后，中投公司对外回应称，已责成相关单位进行整改，擅自进军房地产行业的中投发展目前正在加快处理土地二级开发项目，回归城镇化建设主营业务。

　　“盘子大，很难马上调整过来，这中间还涉及不少股东的利益。”黄桦向《华夏时报》记者表示。

　　中投发展是2011年上半年成立的国有控股企业，公司定位为推动国家城市化进程的城市运营商。公司股东除了持60%股权的中国建设银行投资公司外，还有中投在海外持股的黑石投资集团在华主体黑石基金，此外，绿城也是股东之一。

　　中投发展总裁罗钊明今年3月在接受媒体采访时强调，中投发展的城镇化投资开发模式是“三级联动、两翼支撑”，三级联动包括一级投资、二级开发和三级运营。

　　按罗钊明的解释，中投发展的策略是，“对整个区域实行整体规划设计、全面产业引入，根据土地出让节奏和产业进入时机，进行二级滚动开发，同时，相关公共配套提前布局。通过整体布局、滚动开发的模式，回收投入成本获得收益，再投入再获得收益。”

　　由此可见，中投发展不仅具备资格投资大区域的一级土地整理和基础设施建设，还能够独立与品牌运营商合作，在已整改的土地上进行商业、住宅等二级项目开发。这样的一二级联动开发方式，在中投发展看来，与落实中央“提高城镇建设水平”的战略相一致。

　　在天津滨海新区项目上，中投发展2012年便掷下46.77亿元重金，一连拿下位于滨海新区的8幅土地。按原计划，中投发展取得土地之后，会将其进行一级开发，使其达到能够进行二级开发的水平，再招商引资转让赚取其中的利润。中投发展还以二级开发主体股东身份，参与了天津滨海商业文化中心项目。此外，该公司在与北京昌平区政府合作的“昌平新城科技商务区”项目中，既包括土地一级整理，也包括二级开发。

　　“中投发展在各地参与二级开发的形式很多，因为占据了一级开发者的资源优势，往往能以入股、合作的方式，继续参与二级开发业务。”黄桦透露。

　　黄桦补充道，“做一级开发的优势十分明显，不仅能协助地方政府平整‘生地’，还能对土地的功能定位、后期运营方向等方面产生很大的影响。一级土地开发投入较大、且回收资金的周期较长，二级开发的资金回笼时间较短，所以两个环节联动是很好的选择。”

　　按照国土资源部的规定，一级土地开发商可以得到的利润为总投资额的8%。业内人士普遍认为，更多利润在于土地收储之后向二级开发商卖地中产生的增值部分。

　　不过，中投发展的上述方式却被国家审计署点名批评超出了城镇化建设主营业务。

　　一位了解中投发展的地方城投公司人士透露，城镇化投资建设平台涵盖的业务很广，包括三通一平、能源设施、基础配套设施、绿化道路等，“像中投发展这样的公司，实际上并不具备房地产开发资格。”

　　记者了解到，对于只能介入一级开发的企业而言，“一二级联动捆绑模式”往往是“打擦边球”的灰色业务地带。

　　一家国有金融机构内部人士告诉记者，地方政府往往缺乏足够的资金启动大规模的城镇化建设，为了加大招商引资的力度，地方政府经常向资金实力强的大型国有机构提供优厚的条件。这些机构不仅可以参与一级开发，还可以顺势以相对较低的价格获得土地进行二级开发。

　　“土地一二级捆绑联动的开发模式在中西部地区较为多见，一些不具备二级开发资格的国有企业也能从中以隐形身份参与。”上述国有金融机构内部人士说。

　　上述城投公司人士则表示，只要不被点名批评，这种商业模式仍会继续。

　　受业绩考核驱动？

　　上述国有金融机构内部人士告诉记者，从两年前开始，中央已经多次提醒并规定，国有金融机构要严格控制房地产业务的总量，尽量降低占比。

　　在黄桦看来，一些国有投资机构的考核机制，是其青睐房地产行业的主要原因。

　　“在诸如基础设施建设等非二级开发的城镇化投资领域中，国有机构作为排头兵参与其中，但暂时尚未形成有系统的、清晰的商业模式和盈利模式，国有资金投入往往不会很快收回投资，所以只能借助其他方式提升资金使用的效率。”黄桦说。

　　某国有投资机构投资部副经理告诉记者，每年中央会下拨部分资金作为投资资金，考核的指标除了要求增加投资额较往年有一定幅度提升外，还需要利润率稳步提高，且通过投资周期控制现金流。“哪个行业能够实现较为理想的利润，房地产仍是不二的选择。”

　　“调整投资结构需要承担业绩下降的压力，但这些机构的业绩考核却并没有松动，业绩增长要高于去年，这是硬指标。”上述国有投资机构投资部副经理说。

　　他进一步解释，按照中央规定，其所在的国有投资机构经营范围必须是与金融资产相关的业务，不过金融资产业务门槛较高，比如需要大量固定资产作为抵押物，所以业务较难开展。而另一方面，以房地产为主的非金融资产业务更符合业绩考核的要求，所以，该机构通过将这些以房地产业务为主的非金融资产打包运作进行投资，最常见的方式是向这些房地产项目提供融资。

　　上述地方城投公司人士也表示，受到经济大环境的影响，投资其他行业很难获得投资房地产的利润回报。“虽然目前房地产形势并不明朗，但机构仍然愿意投资房地产，只不过更为谨慎而已。”

　　他以所在的城投公司为例，该公司只规定城市基础设施建设投资为经营业务范围，不包括房地产开发，因此，通常以入股其他房企的形式介入。

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