中冶置业深陷资金困局 加急分拆甩卖南京地王
近4年时间内无法进行实质性动工，200亿元的资金无法流动
中冶置业深陷资金困局 加急分拆甩卖南京地王
张家振
地王“内定门”、假开工旋涡、董事长总裁双双离职、分拆甩卖求生……中冶置业集团有限公司(下称“中冶置业”)南京下关地王项目引发的一系列故事还在继续。
继25.38亿元将南京金名城置业有限公司(简称“金名城置业”)转让给北京龙湖中佰置业有限公司之后，中冶置业再次启动分拆南京下关地王计划。根据上海联合产权交易所最新公布的信息显示，南京临江老城改造建设投资有限公司将以35770万元的价格转让持有的南京五道口置业有限公司(下称“五道口置业”)100%股权以及68551万元债权。
这则转让信息的核准备案机构为中国冶金科工集团有限公司。根据特别事项说明及交易条件等信息显示，五道口置业拥有09-04、09-05、09-07三幅地块，“国有土地使用证正在办理中”。
尽管上述信息没有说明地块所处的具体位置及面积等信息，不过，可以肯定的是，五道口置业为中冶置业在南京下关地王的项目子公司，地块或来自于滨江1号地。
此前，中冶置业在南京以256亿元的价格拿下的下关滨江巨无霸地王项目，成为全国地王，一时风光无两。然而下关地王却先后遭遇2号地块被收回，1号地块被分拆甩卖的命运。
近日，《中国经营报》记者实地深入下关滨江地块龙江路、东炮台社区等地段调查发现，大量老式楼房及平房已经完成搬迁，地块拆迁工作仍在继续，“快速推动滨江风光带拆迁扫尾，确保一个月完成净地交付”等的条幅挂满街道。
而分拆甩卖地王也让中冶置业陷入了“甘当地王倒爷”、资金链条紧绷的质疑。对于上述质疑，本报记者特致电中冶置业，但较为遗憾的是，相关负责人当场拒绝了本报记者采访的请求。
四次拆分转让下关地王
分拆甩卖地王，转让股权债权，快速回笼资金，正成为中冶置业在处理南京下关地王地块的主流方式。
中冶置业将再次启动分拆南京下关地王计划，标的额超过10亿元。根据上海联合产权交易所最新公布的信息显示，南京临江老城改造建设投资有限公司将以35770万元的价格转让持有的南京五道口置业有限公司(下称“五道口置业”)100%股权以及68551万元债权。
这则转让信息的核准备案机构为中国冶金科工集团有限公司。根据特别事项说明及交易条件等信息显示，五道口置业拥有09-04、09-05、09-07三幅地块，“国有土地使用证正在办理中”。
根据要求，意向受让方或其关联公司(属同一实际控制人)注册资本应不低于10亿元、具有良好的财务状况和支付能力，并于2015年6月30日前开工建设，于2018年6月30日前完成全部工程建设，达到竣工验收条件。
尽管上述信息没有说明地块所处的具体位置及面积等信息，不过，可以肯定的是，五道口置业为中冶置业在南京下关地王的项目子公司，地块或来自于滨江1号地。
据记者了解，这已是中冶置业第四次转让旗下公司的股权债权，今年3月中冶置业就将旗下“南京港宁置业”和“龙江湾置业”两家公司的60%股权，作价20.68亿元卖给了深业集团；并将“南京立方置业”的100%股权，作价9亿多元卖给了上海证大地产。
此前，中冶置业在南京以超过256亿元的价格拿下的下关滨江巨无霸地王项目，总面积达到236万平方米，成为全国地王，一时风光无两。然而，在经历了拍地“内定门”“假开工”旋涡等之后，下关地王最终遭遇2号地块被收回，1号地块被分拆甩卖的命运。
近日，本报记者实地深入下关滨江地块龙江路、东炮台社区等地段调查发现，大量老式楼房及平房已经完成搬迁，地块拆迁工作仍在继续，“快速推动滨江风光带拆迁扫尾，确保一个月完成净地交付”等的条幅挂满街道。
据公开资料，下关棚户区改造项目涉及拆迁居民1.03万户，住宅房屋建筑面积约50万平方米，户均40多平方米，其中棚户区面积达32万平方米，占动迁总量的64%，是南京市户数最多、最为集中的危旧房棚户区。
拆迁遇阻导致项目进展缓慢，土地长期闲置也让中冶置业资金被深度套牢。如果此次转让最终成行，也就意味着，中冶置业将在一号地块上回笼超过40亿元的资金。
深陷资金困局
在南京下关地王项目上，由于前期拆迁艰难，建设体量巨大，开发周期过长，导致拿地至今无实质性开发。在这种背景下，中冶置业正急于摆脱资金被深度套牢的问题。
根据中冶置业2013年年报，截至2013年年底，仅南京地王项目已投入金额达到222亿元，但是该集团来自房地产业务的营业收入仅为263亿元，但收益却相对惨淡。
“中冶置业输在拆迁问题上，因为拆迁艰难，中冶置业近4年时间内都无法进行实质性动工，200亿元的资金无法流动，因而陷入了资金困局，赚得巨额利润的意图彻底幻灭。”一位业内人士指出。
在今年1月份召开的2014年工作会议上，中冶置业董事长、党委书记刘福明也公开表示，公司还面临着综合解决土地储备少、融资渠道窄、产品体系不尽完善、专业人才匮乏、集团化管理能力跟不上企业发展节奏的一系列问题。
根据刘福明在会上的部署，快速回笼资金、严防债务风险、确保资金链安全成为公司稳健发展的重中之重。刘福明要求，2014年要全面解决历史遗留问题，抓好“两退”项目和下关1号地收尾，确保资金回收；以账户管理、资金回收为重点，加强资金内控和资金集中管理。
近年来中冶置业母公司中国中冶经济效益并不好，受制于主业的亏损，其地产业务亦难获得充足的资金支撑。中国中冶2013年年报显示，其年底营业总收入同比下降8.33%，其中房地产业务毛利同比下降13.48%，负债率达到了82.95%。此外，媒体披露的数据显示，截止到2014年3月底，中国中冶经营活动产生的现金流量净额亏损86.32亿元，连续三年被国资委[微博]列为特别监管企业。
为做好下关1号地收尾工作，确保资金回收，中冶置业或将继续出让旗下子公司股权，其中包括南京五道口置业有限公司、南京证大三角洲置业有限公司和南京证大宽域置业有限公司100%股权及相关债权等。
据了解，中冶置业在基础设施和保障房项目的退出工作已进入收官阶段，下阶段将重点是获取优质二级开发用地，抓好在手房地产项目。根据预期目标，中冶置业将力争早日实现销售收入超百亿、跻身国内房企前列，这无疑对其商业运营能力和整合企业资源能力等提出了更高的要求。
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