十年时间，神州半岛开发体量不足拿地总量的10%，为促销售中信泰富违规建设4000亩高尔夫

　　中信泰富海南地产开发遇困

　　刘永

　　神州半岛――海南省最大的旅游地产项目开发进度缓慢。这是一个位于海南省海口与三亚之间的东海岸线上，规划面积18平方公里(约2.7万亩)的巨无霸型项目，由香港中信泰富操盘开发。2005年，时任董事长荣智健拍板与海南方面签署了开发协议，并成为海南省“十二五”规划重点小城镇运营项目，据悉，还享受到相关优惠政策。

　　值得注意的是，从拿地到建设，在将近十年的时间里，神州半岛项目开发体量不足拿地项目总量的10%，造成大量土地闲置。为了拉动销售，中信泰富不惜违规建设一处占地4000亩的高尔夫球场作为配套。除此之外，中信泰富还引入了两个合作伙伴一起开发，一个是保利地产[微博]，另一个则是香港隆源控股有限公司(以下简称“隆源”)。

　　6年建设近10%

　　40℃的高温下，神州半岛显得安静至极。

　　2005年9月，中信泰富与万宁市政府签署合作开发框架协议，利用10年时间开发神州半岛。据相关资料显示，该项目规划范围约38.43平方公里，计划总投资100亿元。中信泰富负责整个神州半岛的规划、道路平整、通水通电等基建设施，在完成基建后土地再交还当地政府，再以公开挂牌拍卖方式出售。

　　中信泰富一位人士告诉《中国经营报》记者：“项目真正建设时间是从2008年开始。然而，6年来，已开发的项目占拿地项目体量的仅有10%。换句话说，建筑面积达400万平方米的总体项目，现在差不多只开发了大概60万平方米。而根据中信泰富已经投入的资金额度来看，目前已经差不多投资100多亿元，而总投资大概需要200多亿元。”

　　据本报记者了解，这个项目北距海口140公里，南距三亚110公里，总建筑面积约407万平方米。

　　“我们这一条街过去有6个餐厅，连剪头发的都有”。神州半岛置业顾问对于廖无人影的半岛解释说：“在这里居住的很多都是顶级人士，他们想要的就是一种安静。”

　　在有关宣传资料中，不难发现，神州半岛规划面积从38.43平方公里变为24平方公里，后又“瘦身”至18平方公里。即使如此，神州半岛依然被称为“海南最大的旅游度假地产项目之一”。

　　除此以外，本报记者还发现，这个庞大的项目中还包括多个俱乐部：沙滩俱乐部、企业俱乐部、马术俱乐部、游艇俱乐部。其中高尔夫俱乐部被称之为亚洲最佳高尔夫球会，是“高尔夫爱好者的朝拜圣地”。

　　在神州半岛18平方公里的项目中，分别有4个海湾，分别是命名为欢愉、豪情、闲逸和静谧。分别主打家庭度假、自然养生和顶级私属功能，其中后者正处于南海航村所在地，中信规划将在这里设计建造几座停机坪，供私家业主按照各自需求进行订制开发。

　　这是一处全部按照高端的豪宅去建造的高端度假胜地。“电梯洋房都是电梯入户的”。

　　高端豪宅也体现在价格上。地上两层的独栋别墅项目有3000栋，最小面积120平方米。最低售价每平方米2万元，而在半岛之巅的密度只有0.3的独栋别墅，每平方米售价高达10万元。

　　销售人员告诉本报记者：“业主很稳定，很多都是推荐自己的朋友来买，而且很多都是来买个两三套这种的。”但是销售数据显示并不乐观。神州半岛全部建好之后，一共有11个小区，预计容纳7万人。目前已建好8个小区，但仅入住一万多户。

　　此外，置业顾问也告诉本报记者，该项目大约有50%至60%的客户都是北京的，其中不乏中信集团大客户，而中信内部是可以享受内部员工价的。

　　神秘“隆源”

　　为了消化这个巨无霸型的大项目，中信泰富引入了两个合作伙伴，一个是保利地产，另一个是隆源。

　　就在中信泰富神州半岛售楼部对面，有一个它的孪生兄弟：在“神州半岛”前面加上“隆源”两字的销售中心。置业顾问解释是，神州半岛整个项目中有一部分是荣智健所在的公司买下来的，而这个公司就是隆源。

　　据悉，隆源目前开发了君临海和听涛苑两个小区，未来还有听涛苑二期和一个尚未开发的名为山海居的200套独栋别墅项目。

　　置业顾问告诉记者，隆源的楼盘所处位置非常好，精装修，卖得很不错。现在还剩下几十套尾房，从中拿出40套，打7折。均价是1.7万元，精装修的房子。最小就是88平方米和108平方米的。

　　“因为比较低调，并没有怎么宣传。所以价格上有优势，而且隆源的规划基本上都是跟着中信泰富做的，隆源所需要做的基本上只有建设小区本身，因为享受到这些配套设施，我们的投资会少一些，所以基本上地价要比他们(中信泰富)低一些，装修啊什么做得好一些。”上述置业顾问说道。

　　有消息显示，隆源取得的土地占地共约54万平方米，付出的资金不过约1.96亿元人民币，每平方米的楼面地价仅约700元。

　　值得一提的是，隆源的董事会主席是中信泰富的前任董事长荣智健，而隆源拿地时距离荣智健从中信泰富董事长离职不过两个星期。

　　据了解，荣智健2009年4月8日因海外投资巨亏而辞去中信泰富董事局主席后，当月的22日和29日，中信泰富与荣智健私人名下的耀星发展有限公司和帝港企业有限公司通过挂牌出让方式分别获得万宁市神州半岛的多块土地。

　　两次土地出让的12块土地中，荣智健私人名下两家公司获得5块住宅用地。剩余7块土地分别由中信泰富属下的4家全资子公司获得。

　　除此之外，荣智健还持有超过一成的中信泰富股权，而荣智健长子荣明杰至今仍是中信泰富的执行董事。

　　隆源公司一位员工告诉本报记者，荣智健本人很少来看项目。“倒是他的小儿子荣明棣――隆源公司的法人代表，大概每个月会来一次。”

　　从某方面来说，房地产市场的低迷使得神州半岛的销售量和开发进度更加迟缓，不过相比之下，在神州半岛这个项目中，隆源凭借较低的价格走得极为轻快。

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，在神州半岛的海湾处，原本规划是中信泰富和隆源两家在做。后来也是因为他们(和保利)比较好的关系，就让给了保利做。

　　“保利在海南的项目是很少的，只有在三亚有一个很小的项目，说可以来这边做个游艇码头，保利来考察，感觉不错，就在这里做了一个码头。”上述内部人士向记者透露道。

　　建球场只为促销别墅

　　然而，为了更好地销售房子，中信泰富兴建了包括企业家俱乐部、中信管理学院等多个配套物业，但是对于业主来说，最重要的配套设施是一个有着41洞的海上高尔夫球场。更为甚者的是，在“后来者”保利地产的各种宣传广告上，也均以其作为一个重要卖点。

　　本报记者以前来办理会员卡的身份来到毗邻海岸线的神州半岛高尔夫球场，发现这是一个占地面积惊人的高尔夫球场：长6.5公里，足足占地4000亩。包括5洞练习场在内，总共41洞，规模在中国排第二名，全球排名50位。

　　更为重要的是，对于这个大型的高尔夫球场为此支付的维护成本而言，也是惊人的。高尔夫球场的工作人员告诉本报记者，高尔夫球场每天都需要浇水，而整个球场共有200多个喷灌设施，抽取地下水进行浇灌，每天浇水两次，每天总共浇水8个小时。除了喷灌设施之外，还有许多人工手拿水管对喷灌设施未能覆盖的地方进行浇灌。

　　“我的工作就是每天站在太阳底下手拿水管浇水，每天工作8小时。我所在的景观部总共有100多人，两个人一个小组，每个工作岗位都需要浇水。”一位带着宽斗笠的工作人员对本报记者说道。

　　与此同时，也有工作人员透露，光草坪部就需要几十个人进行维护。而除了草坪部和景观部外，这个高尔夫球场还有后勤部、育林部、保安部等多部门。

　　但是，大型的投入与实际引来的顾客却成反比。本报记者在现场看到，在炎热的天气下，这个高尔夫球场鲜有人出现，但是维护人员却并不能减少，必须每天坚持维护，投入大量维护资金才能让这个高尔夫球场继续保持正常运营。而这个高尔夫球场存在的价值就是为了拉动房子销售。

　　与维护草坪所必须的浇水之外，草坪还需要每个月进行打药。“有时个把月需要打一次，有时一个月打三次。不打药，就会死去。这个工作人员指着几株叶子掉落的植物说，你看这样就是因为没有打药。”

　　“我们这儿办理的高尔夫球场会员就是为了促进卖房，这个高尔夫球场只针对买房业主赠送。”6月中旬，神州高尔夫球场一位工作人员告诉本报记者，“购买房子价值在600万元以上者，会赠送一张终身制白金卡。允许最多带三个嘉宾，但每个嘉宾需要缴纳650元的特惠价格。”

　　球场工作人员称，这个建成于2010年的高尔夫球场，是为了配合周边高端住宅而建设。但是神州半岛的房子已经“开发很久了，一直处于正在开发状态”。

　　本报记者无法查询到该高尔夫球场拥有合法的建设手续。截至发稿，中信泰富方面未能就高尔夫球场是否有合法手续等问题进行回应。

　　而万宁市政府国土局则表示：“问题正在解决中，不方便予以解答。”

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