出售三亚项目引质疑北京城建降价卖房保业绩

　　蔡胤

　　[ 券商和分析人士指出，去年在北京集中拿下东坝等地块，影响了北京城建今年账面的负债率表现，未来，加快去化是其保持业绩的关键 ]

　　由于宣布出售三亚项目股权，北京城建投资发展股份有限公司(600266.SH，下称“北京城建”)面临资金承压的质疑。对此，该公司日前发公告表示，目前公司资金充裕，所有在建项目进驻正常。

　　券商和分析人士指出，去年在北京集中拿下东坝等地块，影响了北京城建今年账面的负债率表现，未来，加快去化是其保持业绩的关键。

　　出售三亚项目引质疑

　　5月26日，北京城建发布公告称，为优化公司资产结构，该公司拟以不低于1亿元的挂牌底价在北京产权交易所挂牌转让所持三亚樾城投资有限公司100%股权，并由受让方代三亚樾城投资有限公司支付公司借款本金3.54亿元及其利息，交易总价不低于4.65亿元。

　　三亚樾城投资有限公司成立于2013年7月2日，为北京城建的全资子公司，注册资本金1000万元，经营范围包括房地产开发、商品房销售、酒店经营等。经审计、评估，截至2014年3月31日，三亚樾城投资有限公司总资产为3.71亿元，净资产为991.29万元，净资产评估价值为9892.84万元。

　　今年3月6日和4月9日，北京城建集团两次挂牌出让北京长青国际老年公寓有限公司股权及债权，北京长青国际老年公寓有限公司旗下的主要资产即是和红基会合作的北京曜阳国际老年公寓项目。该项目位于北京密云，年报显示其2013年营业收入仅347.39万元，总负债达6.85亿元。

　　北京城建于6月10日发布公告予以澄清，称挂牌出让的北京曜阳国际老年公寓为公司控股股东北京城建集团的控股子公司，与北京城建无股权关系。而另一个挂牌的三亚项目公司中，并不包括在当地的全部项目，只是转让规划中将开发高档酒店的一幅地块，原因是该酒店与北京城建发展战略不一致，转让有利于优化资产结构。

　　“目前公司资金充裕，所有在建项目进驻正常。”据北京城建公布的数据，截至今年3月31日，北京城建资产负债率为74.46%，净负债率为81.93%。公司认为，这一数字低于行业平均水平，同时其债务性融资综合成本平均为7.15%，亦低于市场平均水平。

　　事实上，2013年，北京城建在其大本营北京的土地市场表现相当积极，先后成功竞得大兴魏善庄、房山、延庆沈家营、昌平北七家、朝阳东坝共6块土地，规划建筑面积108.21万平方米，此外，还获得顺义平各庄项目一级开发资格，规划建筑面积44.89万平方米。北京城建也自称，2013年是其“历年来土地投资最多、在北京获取土地面积最大的一年”。

　　去化成关键

　　年报显示，2013年，北京城建总资产362.57亿元，营业收入为76.92亿元，同比增长15.08%，归属母公司股东净利润12.84亿元，同比增长17.31%。但与此同时，其经营活动产生的现金流量净额则为-41.81亿元，因此业界有评论认为，由于2013年拿地金额激增，在土地库存高和销售速度慢的双重压力下，这家北京老牌开发企业未来资金周转存在较大挑战。

　　为获得项目开发所需资金，除获取中国农业银行总行30亿元集团整体授信外，2013年，北京城建还与西藏信托签署了总额为3亿元的结构性融资，当年8月，其还宣布计划定增募资39亿元，用于北京世华龙樾、北京海梓府、北京上河湾等项目的开发建设和补充公司流动资金。

　　对于自身经营中的困难和问题，北京城建在年报中坦言：“未来，其对房地产市场的研判、产品市场定位、控制和规避房地产市场潜在风险能力有待进一步提高，资金筹措与企业发展对资金需求的矛盾依然存在。”国泰君安也提示投资者，北京市场持续冷淡、销售受影响，是该公司未来可能面临的风险。

　　2014年一季度，北京城建营业收入为20.2亿元，同比增长93.1%，实现归属母公司净利润1.8亿元，同比上升12.2%。公司去年高价抢得的东坝地块，也影响了北京城建今年的负债率表现。中金公司指出，支付东坝项目土地款导致北京城建今年一季度净负债率进一步提升：期末资产负债率为74.5%，较年初提升0.5个百分点，净负债率为81.9%，较年初提升19.5个百分点，在手现金达53.0亿元，较年初增长4%，主要是支付东坝项目拿地款所致。

　　“去年房企前30强集中在一二线城市拿地，高价地块拉高房企负债率。”睿信咨询董事总经理郝炬对本报记者称，预计今年北京土地市场将会“退烧”，趋于稳定，但土地单价不会大幅下降。他认为，房企在北京拿地无可厚非，但高价地将考验企业今年的去化能力。

　　北京城建似乎意识到了这一点。其在年报中强调，销售工作仍是2014年工作的重中之重，项目开发要加快节奏，快速周转。此外，该公司还强调，今年要加大对保障性住房、自住型商品房的研究力度，缩短开发周期，加快回款速度。

　　就在5月，北京城建将其开发的海梓府项目均价下调至3.2万~3.4万元/平方米，明显低于开盘时的3.5万~3.6万元/平方米，不仅如此，还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购房源。

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