颖民

　　“一座城市只有一个世贸中心。”随着外资投行JP摩根撤资、美国富顿减持股份、港资德基接盘致项目停工的真相浮出水面，南京世贸中心国际化的光环正在黯然褪去。

　　4月8日，南京世贸中心工地一片萧条，与隔壁新鸿基地产环贸中心工地的喧嚣相去甚远。

　　21世纪经济报道记者在工地现场所见，三栋副楼主体结构已封顶，但正在安装的玻璃幕墙工程却已停滞，工地里只有三三两两的工人在搬运物料；主楼则处于刚出地面的状态，没有任何进展。

　　“要搬去另外一个工地。”工地内的一名工作人员对21世纪经济报道记者透露，由于这片工地停工了，就把物料搬去正在施工的同属于上海建工负责的另一个工地。

　　据上述工作人员透露，该项目工地自春节过后就开始停工，“老板换人了，现在户型要进行调整。”至于要停工多久，工人们均表示没有接到任何通知。

　　正如此前网络爆出的“南京世界贸易中心项目由于摩根撤资，现已由德基入股开发，将对本项目作大量调整，至少停工半年”，售楼部工作人员王林也对前来看房的买家不避讳地称，德基集团接替JP摩根入股项目，并已完成交接。

　　业内人士指出，JP摩根退出南京世贸中心，主要缘于项目销售不畅，回款乏力。根据21世纪经济报道记者查询的最新工商资料显示，南京世贸中心现业主为江苏富通置业有限公司(简称富通置业)，其性质为中外合资企业，法人代表吴铁民正是德基广场有限公司的法人代表，他同时也是德基集团副总经理。

　　从项目工地外墙的施工铭牌可见，南京世贸中心总建筑面积为44万平方米，开工日期为2011年4月28日，竣工日期为2015年6月30日。而按照销售人员的说法，酒店式公寓要到2015年底才能交楼，写字楼要到2016年才交付。

　　酒店式公寓之殇

　　根据公开资料显示，最初南京世贸中心由美国富顿集团所开发，并与摩根资产管理--环球固定资产所管理的房地产基金共同投资兴建。项目占地3.14万平方米，包括68层总高318米的5A甲级智能办公楼、商务酒店和酒店式公寓以及两栋住宅，总投资50亿元。至今投资总额为6.1256亿元。

　　然而，2011年3月开始桩基工程之后，项目进度缓慢，原计划2014年6月酒店竣工，2014年底实现主塔楼封顶，同期商业与酒店式公寓交付使用，整个项目计划将于2015年全面落成目前看均已无法实现，富顿和JP摩根资金链紧张的传闻开始喧嚣尘上。

　　实际上，世贸中心酒店式公寓从2013年6月拿到销许开售至今，去化一直非常缓慢。据了解，自从2013年6月开卖以来，南京世贸中心推出的300多套酒店式公寓仅仅卖出81套。“南京消费者还接受不了定位如此高端的业态。”一名熟悉南京商办市场的业内人士称，该项目酒店式公寓户型只有3个选择，60多平方米的是单间，106平方米的是一房一厅，150多平方米的是两房两厅，“这种户型若放在上海是不乏市场承接力的。”他又指出，没有配备与酒店式管理和服务系统，也是该项目的死穴之一。

　　更为重要的是，3万－3.5万元／平方米的售价也让世贸中心的公寓难以被市场接受，因为周边还有诸如金奥大厦、雨润国际公寓等同类型产品加入竞争，消费者可选择面非常广。

　　JP摩根转让65%股份

　　投资6年之后，项目尚未盈利，唯一可以肯定的是，目前富通置业股东已变更，法人代表也由美国人Sunny C。 chiu 变成吴铁民，注册资本金由原来的5000万美元增资为9800万美元。

　　江苏富通置业有限公司由在英属维尔京群岛注册的富顿南京世贸中心有限公司F&T(Nanjing) World Trade Center Inc。作为股东方，在巴巴多斯注册的投资方大通巴巴多斯第五控股公司GCPF(Barbados) Holdings 5 SRL于2008年2月共同投资设立的外商独资企业。其中GCPF(Barbados) Holdings 5 SRL出资3250万美元，美国富顿(F&T(nanjing)world trade center Inc。)出资1750万美元。

　　富通置业成立之初，投资方JP摩根是占股65%的大股东。jp摩根投资总额为6422万美元，富顿为3458万美元。

　　实际上，两家外资企业一直在对项

　　目增资：2010年，双方按比例增资了1800万美元注册资本金；2012年，双方再按比例增持3000万美元注册资本金。

　　另一方面，由于策划咨询以及推广、广告费用等支出不菲，2008年－2009年富通置业累计亏损达386万元人民币。一直没有销售回款的南京世贸中心，并没有给投资方带来任何回报。

　　到了今年，JP摩根就悄然从股东名单上全身而退，换上了德基广场有限公司，法人代表也由德基广场副总经理吴铁民取而代之。股权也相应发生改变，德基以7350万美元占股75%，而富顿则将投资额从3430万美元减少980万至2450万美元，占股25%。

　　“很显然，如果是销售不顺利而出让股权就表明资金出问题了，这时候多半是折价转让，德基有可能捡了个大便宜。”一名知情人士分析，溢价转让的几率不高，而且从股权变更情况来看，德基不仅接手了JP摩根的全部股权，还收了富顿10%股权，这表明德基是带钱进项目，并稀释了另一个股东的股份，以换取后期利润空间。

　　据一名接近JP摩根人士分析，JP摩根此次退出，除了销售回款不力导致资金压力之外，集团总部对国内固定资产投资的判断也有关。

　　2014年初，摩根大通发布研究报告，预计2014年中国固定资产投资增速将从2013年的19.6%下降至18.6%，主要原因是政府将积极推动经济结构调整，并且信贷增速将进一步放缓。

　　而对于21世纪经济报道记者关于JP摩根推出原因及相关细节的提问，截至发稿前，JP摩根方面没有给出任何回复。

　　2007年摩根士丹利也曾股权投资南京国际广场，但到了2010年前后退出，“并没有赚钱，甚至还有少量浮亏”。南京国际广场于2013年由中化方兴接手。

　　接盘者德基广场

　　而德基又是何方神圣，敢于接下此庞大项目？“德基有意进驻河西板块商圈” 上述知情人士认为，此前德基一期也是换手多次，最后德基凭借其强大的招商能力把项目盘活。他继续分析，目前南京商业地产实力开发商包括德基、金鹰和中央商场集团，其中金鹰占据了仙林板块、中央在新街口与河西，因此从商业布局角度讲，德基这个时候进驻河西板块是很划算的。“从商业布局的角度来看，德基此举是非常明智的”。

　　根据工商登记资料显示，富通置业大股东德基广场有限公司已在南京投资达13.78亿元人民币。

　　实际上，德基广场有限公司由港资企业－德基企业集团有限公司于2005年注册资本2.6亿元港币成立，并持续增资到5亿元港币。德基先后投资了德基购物广场项目、德基大厦、紫金南苑。2013年，德基广场有限公司销售额达到16.2亿元，净利润1.4亿元。此时的德基资产总额已经达到10亿多元，是名副其实的纳税亿元户。这期间，德基还并购了江苏德盛实业有限公司、新街口影城、南京新宇房地产，同时还与其他几方联合成立南京汇通投资合伙企业。

　　可以说，近两年德基正在南京逐步建立其商业地产大鳄的品牌。2013年7月，由日本贸易振兴机构上海代表处组织的部分日本驻上海代表处、日资银行以及日资企业组成的考察团来玄武区考察了解投资及商务商业环境，玄武区投资促进局接待并陪同考察，而德基集团副总经理吴铁民先生向代表团成员介绍了德基广场运营、建设及国际一线品牌入驻情况，并陪同考察团成员参观了德基广场

　　因此，业内人士推测，商业招商方面长袖善舞的德基入驻南京世贸中心之后，对另外两栋副楼的公寓进行户型改造以期更适销对路为后期商业打下资金基础是在所难免的。

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