21世纪网  4月3日，朗诗绿色地产在南京以10.12亿元，56.41%的溢价率摘得一幅刚需住宅用地。这是朗诗时隔1年之后，第一次在南京土地市场出手。也是其最近两年来，手笔最大的一次，而去年朗诗业绩大幅下滑，资金链趋紧。

　　南京溢价56%超限价线拿地

　　4月3日，朗诗绿色地产以10.12亿元在南京成功竞得一地块。这是朗诗在时隔一年之后重返南京土地市场。2012年12月28日，朗诗绿色地产在拿下南京G75江宁小龙湾住宅地块后，在南京土地市场，再无动静。

　　朗诗绿色地产4月3日宣布，其于当天下午，成功投得一幅位于南京市空港枢纽经济区的土地，即江宁空港开发区建设路以西BE地块。

　　南京国土资源局公示显示，朗诗绿色地产拍得的这幅地块编号NO.2014G15，位于南京市江宁南的禄口板块，在空港枢纽经济区规划中的商业生活核心区范围内，东至建设路，南至规划路，西至规划道路，北至现状。

　　朗 诗绿色地产公告显示，BE地块规划面积20.11万平方米，实际出让面积16.45万平方米，容积率1.0-1.5，预计建筑总面积24.67万平方米。 BE地块总收购价10.12亿元人民币(其中保障房建设资金6000万元)，每平方米土地成本约4102元人民币。地块将计划建筑为住宅、车位和商业对市 场出售。

　　值得注意的是，BE地块挂牌起始价6.47亿元，成交总价10.12亿元，溢价率达到56.41%，超过了南京国土局在今年2月出台的《关于土地出让模式调整的说明》中规定的“商品住房用地最高限价原则控制在45%”的规定。

　　《关于土地出让模式调整的说明》规定，针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%左右。

　　尽管如此，朗诗绿色地产执行董事兼联席总裁申乐莹还是宣称，此次拍地所用的10.12亿元是“合理的价格”。

　　据 21世纪网记者了解，该地块所处的空港枢纽经济区是南京市政府重点打造的经济示范区，距南京市区距离有40-50公里路程，是南京为数不多的刚需楼盘集中 区域。地处同板块的禄口空港城中心居住地段的新盘――景枫•里外城，今年3月“13号楼”开盘均价为7600元/平方米去。

　　去年7月8日，南京空港枢纽经济区管委会挂牌成立。园区将距离禄口机场作业区约2公里范围内的区域划为核心功能区，2~10公里范围内区域划为主体功能区，10~15公里范围内区域划为拓展辐射区。

　　按照南京市政府规划，到2015年，预计空港枢纽经济区内常驻人口可突破30万人，空港枢纽经济区城市框架基本形成。

　　朗诗集团地产业务销售额目前排名全国第51位，在南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市己经和正在开发40个多个楼盘，开发总面积650万平方米。

　　短期资金压力大负债率达127%

　　去年朗诗绿色地产经营业绩不算理想，从其现金流情况看，10.12亿元的土地竞购款对其会形成较大资金压力，目前尚不清楚这笔资金从何而来。

　　朗 诗绿色地产年报显示，公司资产负债比为127.90%，其控股股东朗诗集团授予其13.46亿元的借款要在1年内偿还，这笔借款的固定利率为5.5%。4 月3日，朗诗绿色地产竞得编号为NO.2014G15的地块共10.12亿元的成交款，按《国有建设用地使用权出让合同》的规定，这笔资金要在今年10月 2日前缴清，加上将于1年内偿还的13.46亿元借款，朗诗绿色地产短期资金压力达到23.58亿元，而其总资产也还不到25亿元。

　　2013年，朗诗绿色地产实现营收仅2206.70万元人民币，同比按年减少49.9%至；归属于公司所有者利润为3838.20万元，同比下降50.7%；毛利1445.2万元，较2012年同期减少54.2%。

　　截至2013年12月31日，朗诗绿色地产持有的现金及现金等价物仅9.49亿元，营运资金9.15亿元(主要来自业务现金流和朗诗集团的财务支持)，总资产24.76亿元。

　　朗诗集团的资金支持应是朗诗绿色地产购地资金的最重要来源。据21世纪网记者了解，截至去年年底，朗诗集团为朗诗绿色地产提供了40亿元授信额度，其中22.10亿元人民币已实现地产土地项目投资。

　　作为朗诗绿色地产现金奶牛的朗诗集团，其融资渠道的匮乏，或将延缓朗诗绿色地产的发展步伐。过去12年来，朗诗集团主要通过境内的银行贷款、信托和基金等渠道获取资金，融资综合成本高达11%。

　　2013 年6月，朗诗集团以8.63亿元借壳深圳科技(持股63.40%)，实现在港交所上市。但是，港交所《反向收购法》规定，借壳上市的公司，在24个月内不 能直接融资。朗诗绿色地产作为朗诗集团旗下唯一的上市平台，囿于港交所规定，至2015年6月前，无法在境外二级市场融资。

　　此时，朗诗集 团旗下投融资一体化的金融平台――青杉资本很可能会成为2014年事实上的朗诗绿色地产现金流提供方。2月28日，朗诗绿色地产董事局主席田明在上海 称，2014年青杉资本将有更大的融资计划，但他没有透露具体的融资规模。目前，青杉资本的资金管理规模约40亿元。

　　青杉资本于2012年5月成立，以与金融机构合作发行基金、信托、债券多种形式，募集资金用于朗诗自有的地产项目的开发。

　　目前，房地产基金、信托和债券募资环境不太好。用益信托统计数据显示，今年一季度，房地产信托发行规模下降41.63%，成立规模下降53.87%。

　　尽管看上去资金压力很大，但朗诗地产方面并不这样认为。朗诗集团地产业务相关人士称可以靠快速的楼盘去化回笼资金，消除压力。

　　截至去年年底，朗诗绿色地产持有的开发中项目市价8.84亿元。

　　另据朗诗地产南京区域营销经理冯波透露，今年朗诗绿色地产在整个南京区域的销售金额约38亿元，另外2亿元作为计划储备，针对一些新晋地块的开发。(21世纪网周洲编辑李琼皙

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