“两会”前，国内房地产业陷入走势最诡异时刻。银行停贷、地产股跌停、房价下降、某楼盘被打砸……过去10年，房地产与银行本是同林鸟，然而在监管大限来临之际，两者出现了断崖式裂痕。

　　文_本刊记者 王芳洁   编辑_吴金勇

　　大限来时，最先从森林中飞出的鸟是兴业银行。

　　2月末，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息在市场上扩散，并产生了连锁反应。

　　谁都知道一个刺激、上瘾、病态的狂欢式高收益的链条是不可持续的，其实兴业银行对房地产融资业务的调整才刚刚开始，后面还有“狠招”。据了解，该行已经派研究人员到各地调查，预计3月底前会有更进一步的调整政策。

　　事实上，年初，兴业银行总行就向下级机构下发了业务窗口指导，要求暂停房地产夹层融资和房地产供应链金融业务。

　　房地产夹层融资和供应链融资是近年商业银行金融创新主要产品，而在中国银行业，兴业银行的创新一直走在前端，国内的很多银行业务创新都是由兴业银行先尝先试的。

　　去年6月“钱荒”之后，互联网上出现了一本以“钱荒”为背景的小说，名叫《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银 行的，连名字也只差一字。不知是否兴业银行不太喜欢这种影射，小说正式出版时，蓝兴银行被改名浦江银行――当然没人会把它当成浦发银行。

　　据说兴业银行行长李仁杰也看过该小说，并评价它“演义过多”。

　　2月19日，经历了一个暖冬的杭州突然变得很冷，这一天的最高气温据说只有6度。但在房地产项目“天鸿香榭里”的售楼处，这天“热”极了，很多业主聚集到这里，不仅打出横幅要求开发商赔偿损失，更一气之下把售楼处砸了。

　　业主们说，闹事的原因是因为开发商隐瞒了附近有高压线，但明眼人都知道，说到底，不过是因为房价降了，前一天，“天鸿香榭里”宣布房价直降6000元/平 米。当下，中国的老百姓被分成了两大阵营，已经买房的和想要买房的。在已经买房的人心里，房价只能涨不能降，否则开发商就是侵占消费者利益的奸商；想要买 房的人心里，房价只能降不能涨，否则开发商就是攫取最后一分利润的奸商。说到底，都是奸商！

　　一叶落而知秋，暴涨了10年的房价到了微妙的位置。对于普通购房人来说，房价下跌可能会带来几十万的浮亏，但对于一直将自身利益与开发商捆绑在一起的银行来说，数以千亿计的地产融资将被置于火上。

　　杭州降价发生后三天，兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域贷款的消息便在网上蔓延开来。但除了兴业银行确认暂停了夹层融资和供应链融资，另外两家银行都对消息予以澄清。

　　兴业银行危险，以至于要第一个撕破银行和地产开发商之间的同盟？

　　在兴业银行资本市场部门人士看来，网民们有点过度反应了，夹层融资和供应链融资只是兴业银行很小的业务，甚至房地产贷款对于兴业银行来说规模都不大。但轻描淡写的回应怎么解释兴业银行拥有的“半个地产股”的绰号呢？

　　兴业银行与房地产业素有渊源。2007年末，该行房地产类贷款占贷款总额的41.55%。故曾被称为“半个地产股”。及至2013年上半年，兴业银行的贷款结构发生了重大变化，房地产类贷款仅占贷款总额的22.8%，低于全行业平均水平。

　　“兴业银行早已不是之前的‘半个地产股’了。”兴业银行总行人士对记者表示。实则然否？

　　根据中金公司测算，截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿。与2007年房地产融资手段相对单一不同，2013年兴业银 行的房地产融资模式相当多元化，除了3000个亿左右的信贷资产外，兴业银行还持有约2000亿的其它金融资产。而这5000个亿又是个什么概念？根据财

　　务报表，兴业银行2013年上半年全部贷款余额为13078亿元。一个并不严谨的比较是，如果全口径房地产融资全部置换为表内信贷，那么也大概占到贷款余 额的33%。

　　从“半个地产股”到“三分之一个地产股”，兴业银行资产结构并没有本质改变。

　　回顾兴业银行的历史，很容易联想到一种动物――鲶鱼。

　　从2007年到2012年，兴业银行资产规模从8513亿元扩大至32510亿元，净利润从85.9亿元增加至349.3亿元，地产业功不可没。

　　“‘半个地产股’战略曾负有历史使命。”兴业银行总行人士告诉记者。

　　在2008年之前，房地产市场已经连续上涨多年，开发贷被银行视为优质资产，个人住房按揭贷款则更是几无风险的优质资产，由于开发商往往将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑，因此两类贷款成了各家银行扩大资产、保证收益的“不二法门”。

　　在 兴业银行上市前一年，即2006年，该行房地产开发贷占贷款总额比例为16.64%，个人按揭贷款的比例也在16%左右。及至2007年上市当年，兴业银

　　行的房地产类贷款比例进一步扩大，这为银行带来了非常靓丽的财务报表，2007年该行的总资产收益率(ROA)、净资产收益率(ROE)均位列全国银行前 三名。

　　但2008年，中国房地产市场迎来了拐点，兴业银行房地产战略受到了质疑，这项战略就此完成历史使命。当年，兴业银行将房地产公司贷款的占比由14.01%缩小到了11.81%。值得注意的是，开发贷是一种周期较长的贷款，因此银行控制其规模需要一个过程。

　　然而，2009年开始，房地产市场报复性反弹，从来锦上添花易，于是银行又想做地产商的生意了。但这一次，兴业银行意识到，依靠传统的信贷，不仅业务单一，也存在很多限制。

　　首先，随着房价的上涨，房地产调控如期而至，监管层开始对房地产贷款进行窗口指导。当然，只要把房地产贷款“变脸”，便可以规避窗口指导。供应链金融就是其中一种好方法。

　　供 应链融资，就是产业上下游替代融资行为。针对房地产业来说，主要指的是上游施工企业、原材料供应商来替房地产企业融资，而融资的钱可能转给开发商，甚至用 于开发商买地，也可能用于垫资施工。“银行向融资企业追款，企业会说‘钱给开发商用了’。”一位银行分析师说，虽然供应链金融可不受房地产贷款的窗口指 导，但风险仍集中在开发企业。

　　其次，商业银行信贷业务受75%存贷比限制。2008年，兴业银行的存贷比已经达到70.82%，2009年兴业银行的存贷比达到71.9%，而夹层融资就是一种绕过存贷比限制的业务创新。

　　在房地产项目上实行夹层融资的好处显而易见，根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，但没人规定银行持股的公司不能拿地。对于银行 来说，上述融资模式不仅不受银行存贷比限制，也可绕过监管层对于房地产贷款的窗口指导。在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资， 更令此项业务游离于监管之外。

　　夹层融资目前已被很多银行采用。根据中金公司的统计，2013年银行业房地产夹层融资的新增规模在1000亿 －2000亿间，占整个房地产开发投资的1%-2%。但对于兴业银行来说，这种模式用起来可能特别得心应手。2011年，兴业银行收购福建联华信托，后更 名为兴业信托，而联华信托就是国内夹层融资模式的发明者。

　　但银行分析师告诉记者，截至2013年上半年，上述两项业务只占整个兴业银行房地产融资的5%-10%。那信贷之外的2000亿房地产融资主要流向了哪里？绝大多数被打扮成了信托受益权藏匿在兴业银行同业资产和表外非标资产中。

　　极致错配

　　在《同业鸦片》中，浦江银行被描述得像一个“山大王”，它成立的资金平台则像水泊梁山山寨，是一个股份制银行携手中小城商行、农商行和农信社打造的同业资金快速清算平台。而浦江银行犹如寨主，带领百家小兄弟在金融市场冲杀，所向披靡。

　　而在现实社会，兴业银行也通过“银银平台”的打造，赢得了“同业之王”的美誉。此称号又不仅指其在中小银行中的号召力，更是对其如入化境的同业业务创新能力的赞誉。

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