四大资产管理公司不再满足拣破烂 介入地产项目
刘振盛
四大资产管理公司已不再满足拣“破烂”，而是通过债权收购路径直接介入地产项目，争抢地产信托的“饭碗”。
最近，云南城投(600239.SH)从长城资产管理公司昆明办事处获得一笔借款，规模9亿元，借款期限3年，约定年利率为10.2%。不久前，华夏幸福(600340.SH)子公司也刚从信达资产管理公司河北分公司手中获得融资。
21世纪经济报道记者对比发现，与这两家上市房企近期的部分信托、银行贷款相比，上述两笔资产管理公司融资的成本甚至略低。“与不良资产处置相比，直接给优质地产项目放贷的风险回报比显然更好。”上海一位与资产管理公司业务合作的人士分析。
“除地产项目外，不少资产管理公司的资金还进入城投项目。”该人士说，为了追求更高的资金回报，资产管理公司甚至会通过优先、劣后模式放大杠杆，比例控制在5：1以内。
债权收购方式介入
“期限长、成本并不算高”，是资产管理公司给开发商“输血”的两大特点。长城资产管理昆明办事处给云南城投项目的9亿元借款，是通过债权收购方式介入。这笔融资有两项增信：首先控股股东云南城市建设投资集团连带责任担保；其次全资子公司西双版纳云城置业公司100%股权质押、担保。
而其融资成本比此前获得的信托融资还低。2013年12月10日，云南城投以转让下属公司昆明市盘龙区城中村改造置业公司60%股权对应的股权收益权方式，从中融国际信托获得5亿元融资，期限为2年，年化综合融资成本约11%，增信措施与上述融资类似。
“相比信托公司，低资金成本是资产管理公司最大优势，现在信托产品8%以下基本都难以募集资金。”上述人士说。
此外，在2013年11月至12月，华融资产公司云南分公司、信达资产公司云南分公司都分别以债权收购的方式，向云南城投发放8.1亿元、3.8亿元借款，期限均为2年。
21世纪经济报道记者了解到，以华融资产公司为例，其资金管理模式为总部对资金实行集中管理，分公司资金需求则通过总部统借统还的方式来满足。
无独有偶。近日，华夏幸福子公司大厂华夏幸福基业房地产公司(下称“大厂华夏”)、固安京御幸福房地产公司(下称“京御幸福”)及廊坊京御房地产公司(下称“京御地产”)，与信达资产公司河北分公司签署《债权收购暨债务重组协议》。
这笔交易的起因是，大厂华夏曾与京御地产签订《借款协议》，约定京御地产向大厂华夏借款总额不超过40亿元。截至2013年12月1日，京御地产尚未偿还大厂华夏借款19.78亿元。
于是，大厂华夏将上述到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司，信达河北分公司支付15亿元作为债权收购价，这次债务重组的宽限期为36个月。在债务重组宽限期终止日之前，京御地产承诺将分12期无条件清偿这笔债务，偿债规模18.85亿元。
华夏幸福强调，目前京御地产运营良好，这笔交易是以融资为最终目的。按此计算，京御地产为债务重组而向信达河北分公司支付的总借款成本为25.67%，平均每年为8.56%。
而在2014年1月，华夏幸福的二级全资子公司大厂回族自治县弘润商贸公司，从廊坊市城郊联社、永清县农村信用合作联社共获得1亿元贷款，期限为1年，借款利率却在9.42%左右。
上述人士表示，近来，类似的资产管理公司直接介入地产项目融资案例越来越多，除地产信托外，它们还给不少地方城投公司注资，方式基本都是通过债权收购、重组介入。
低资金成本优势
“资产管理公司有两大优势，一是较强资产重组能力；二是低资金成本优势，在资金方面主要有发债、银行授信两个途径。”上海一位地产基金人士向21世纪经济报道记者表示。
2013年华融资产管理公司获批发行120亿元金融债。当年11月，13中国华融01、13中国华融02各自募集60亿元，期限分别为3年和5年期，票面利率则分别仅为5.55%和5.66%。资金用于增加华融资产公司的营运资金来源、优化其资产负债结构、推动业务发展和金融创新。
而信托资金的募集成本较高。用益信托数据显示，今年以来房地产信托的平均年收益率为9.70%，并且仅是投资者获得的收益，不包括信托公司收取的费用、发行渠道费用等。另外信托产品的平均年限仅有1.85年，远差于资产管理公司3年期的融资。
另外，21世纪经济报道记者统计，基金子公司、券商资管同期发行的地产资管计划中，给投资者的年化收益率多在10%至12.5%区间，并且期限更是短至1-1.5年。
上述人士透露，为了放大在地产项目融资中的收益，有的资产管理公司甚至采用优先劣后方式放大杠杆。具体操作模式是，资产管理公司承担劣后资金，优先级部分则由其它客户认购，杠杆比例多在1：2至1：3左右，最高不超过1：5。而地产项目的来源、监管、资金的清算，全部由资产管理公司负责。
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