问答王健林：现在谈房地产拐点为时尚早

　　作者 薛一婧

　　一身灰西装，白衬衫，搭配素色领带，眼前的王健林似乎与传说中硬朗强势的风格有点不同。

　　在这次的对话中，王健林谈到了万达战略――万达文化旅游城要PK迪斯尼，万达城模式是“没有出现才是最好” 的市场，以及关于生意哲学“我不会玩不盈利的东西”。

　　万达广场目前在全国布局了85座。全球投资规模最大的青岛东方影都才横空出世，无锡340万平方米的文化旅游城又迅速揭开面纱。左手商业地产，右手文化产业的王健林，正不紧不慢地谋局金融产业，探索互联网和大数据。这位新晋中国内地企业家首富的四川人用他敏锐的商业基因，带着万达攻城略地；而他本人也常常是各地政府的座上宾，风光无限。

　　采访中的王健林反应快，语速快，且回应圆润完满，愿意多谈的姿态高调张扬，不希望透露的坚决不说。通过沟通，从万达文化产业、海外并购、上市进程、互联网冲击各个方面，得以窥视这位万达掌门人不断跨界的生意逻辑。

　　万达的战略因多元且激进而备受业界关注。王健林回答关于最为担忧的问题时表示，“最希望国家安全、政治安全、经济环境要安全”。而马云[微博]与王健林的“赌局”，最后也因王健林“为了减免干扰，将放弃这个赌约”而结束。

　　近日马云自嘲“被文件打败”，以此作为对央行[微博]加深监管互联网金融的回应。同作为中国民企典范的王健林则表示，“我希望文件越少越好，不希望像月亮初一十五不一样，就怕这个。”

　　问答实录：

　　关于文化产业

　　第一财经：在万达全产业链模式中，文化旅游板块尤为突出。未来万达发展文化产业的核心思路和布局是什么？如何做到打造文化产业模式的独特和不可复制性？

　　王健林： 核心的主要就是几个方面：一个是多种要素组合，不单纯就文化搞文化，文化旅游商业等等综合。第二就是突出高科技，强调文化和高科技的结合。再一个就是比较注重保护知识产权，所有的文化产业都是自己创造或者买断，或者是委托设计等等。未来我们的目标是2020年这个公司进入世界文化企业前十，争取更靠前，目标是收入800亿以上。

　　第一财经： 发展文化旅游产业，是万达转型的需要。是因为目前商业地产的发展遇到瓶颈了吗？

　　王健林： 商业地产我们还在加速，每一年竣工的广场比之前还多，中国的城镇化才刚刚开始，还没有到萎缩期。但是我们为什么要向文化旅游转型，这是更长远的思考，因为现金流更持续，还能杜绝模仿者。现在它的现金流说穿了主要还是靠房地产销售来支持，所以我们一般大的文化产业旁边，都要配一些房地产，在目前阶段这也是没有办法的办法。如果完全像电影院线、量贩KTV 、连锁儿童娱乐，用自己现金流支撑的可能就不需要这个。那么结束这种模式可能还需要五年以上的时间，等它自身的现金流能支持扩大再生产的时候，可能就不靠房地产了。

　　第一财经：所以文化旅游一定是未来万达发力的核心。

　　王健林：是的，我们目前是两大产业集团，商业地产集团和文化产业集团。今年之内，万达还要组建自己的金融产业集团，主要是这三大板块，零售只是附属品，不能独立成我们的产业支柱。金融板块这是我们的想法，很多项目还在运作当中。我现在也不能完全和你讲，半年后看吧，肯定好几个方面都要发力的。

　　第一财经：万达会考虑组建民营银行或参股股份制银行这样的打算吗？

　　王健林： 什么都是选项之一，弄成了再和你说吧。

　　关于海外并购

　　第一财经：万达这几年频繁出海，进行“旋风式”收购，英国圣汐游艇，伦敦五星级酒店，俄罗斯旅游业等等。简要概括，您投资收购的逻辑是什么？

　　王健林： 我们07年集团文化核心理念提升时定了八个字：国际万达，百年企业。成为跨国企业特别是一流跨国企业是我这一生追求的梦想。我想把万达做成一个国际品牌，要完成这个，肯定收入要来自国际化。影响力要国际化。不能做成1000亿美元的时候，收入还是完全在中国内地，这是我们的战略目标。哪些方面着手比较好呢？要用我们的优势。我们叫文化，外国叫娱乐行业，我们去并购，去投资。美国已经发生了，娱乐方面接下来今年之内还会有1到2单比较大的并购。再就是地产方面，我说了，十年之内，要在世界10个主要城市，建立我们自己的酒店品牌。现在看可能不需要十年，至少五年内肯定可以完成。现在已经有4个，美国的英国的，很快会有法国的。西班牙的上周已经发布了，收购了西班牙核心的原来做酒店的，只是装修一下就可以。我相信，十个可以提前。万达酒店是个支柱，现在有上百家了。我想花个十年二十年时间，争取在世界几十个城市都有中国人自己的豪华酒店品牌。

　　第一财经：并购标的的选择标准是什么？听说你还要进军航空业？

　　王健林：航空有这个想法，但现在不是我要进军。做旅游做文化做到这才发现，为什么并购旅行社？搞了长白山才发现，我要客源，还要和旅行社打交道，还要给优惠条件，还要谈判。我想干脆并购算了。我给自己定目标，三年左右旅行社的收入要做到200亿，那肯定要并购。并购旅行社后才发现，有时候还需要工具。我在武汉、无锡做没问题，航空公司解决了。我在西双版纳，在长白山做，或者我在桂林，有的时候航空线路还不能支撑。所以我有这个想法，如果时机成熟或者如果大的航空公司能够有可能的话，不排除我们再进入航空业。做旅游、做旅行社、做航空，都不为赚钱，它的目标是支持终端。支持文化旅游区域，有更好的酒店入住率，有更好的消费人群。

　　关于上市

　　第一财经： 在资本市场，万达旗下的AMC在纽交所上市，又在香港借壳恒力。目前万达在A股上市的计划和具体进展如何？

　　王健林： 目前有两个公司在排队，一个万达商业地产，排号数一数二了，排了好几年了。但也命运不济，排上去也就来了宏观调控。还有一个是万达院线。没有什么计划了，全看如何审批，看机会吧。但是我想我们也不完全是在一棵树上吊死，也在考虑其它上市渠道。时间允许(院线上市)今年内能完成当然最好。

　　第一财经：外界一直有质疑万达融资渠道匮乏。除了上市，万达还有没有其它的融资手段？

　　王健林：融资手段多得很，最大的融资来源是我的不动产抵押。我去年有四百多万平米开业，今年超过五百万，明年会有六百万，几十个广场，几十个酒店，这个抵押融资比上市来的还多。上市是募集两三百亿，你要来几十个广场，一个广场抵押个十亿八亿，这是最大的融资渠道。再一个就是房地产的预售，这也是一个比较大的渠道。再一个现在我们有海外的资本平台，发债也是可以的。而且我们去年试着发了两笔债，五年期十年期的都比预想好的多，都比中国所有的内地上市公司，发债的成本要低很多，不是低一点点。而且我们发的是无担保债，说明国际资本市场，无论是在伦敦还是香港，国际投资者对万达，特别对万达商业地产，还是蛮认可的。

　　关于房地产

　　第一财经：近两年，不少地方对于和万达合作，建设万达城这样的模式比较热衷。万达在选择城市合作方面是什么样的标准？

　　王健林：第一，城市要足够大，大城市人流自然证明交通方便。第二，如果城市不够大，要有足够的旅游资源，比如长白山、西双版纳、桂林。这两方面是我们选择的必要条件，如果城市不够大，又没有足够的旅游资源，那我们是不会考虑的，再热情也不行。

　　第一财经：您对今年房地产市场的发展趋势怎么判断，房地产的拐点是否已经到来？

　　王健林：现在谈拐点为时尚早，房地产只能说涨势趋缓，涨势平稳。全年下来，我估计到今年年底比去年年底的话，总体趋势还是上涨，但是可能没有那么强烈了。其实房地产大家不要以为是这个拐点那个拐点，房地产问题核心是什么，是金融问题。说穿了就是货币问题。房地产任何时候，它的面积价格就是和货币挂钩，全世界古今中外都一样，货币一松它就涨了，货币一紧它就跌了，就是这样。 商业地产会好很多，商业地产主要和居民收入增长，和人口多少有关系。08年金融危机的时候，我们商业地产曾经把收租率降了两个百分点，我以为会下跌，但没想到没有任何变化。从销售来看，金融危机的时候，07、08年依然是在增长，所以消费这块，在中国我们看十年二十年，跌的可能性肯定没有。消费怎么可能跌呢，收入肯定是增长的。

　　关于互联网

　　第一财经： 互联网对各个行业无孔不入。万达对互联网的态度是什么，如何应对互联网的冲击？

　　王健林：互联网冲击主要聚焦于标准件消费生产的这些行业。图书、家居、百货、服装这类。

　　对体验类，特别对文化娱乐类的根本就谈不上了。那么万达对互联网我们也有自己的安排。

　　我们在两年前就成立了自己的电商，很难说是电商，叫做电子科技公司(万汇网)。经过一年多的探讨，今年已经上线了，今年年底会在全国万达广场推广。我们会创造独一个一无二的O2O模式，两个核心指标，一是会员，二是数据。我们不强调卖东西，卖东西就变成了阿里巴巴[微博]变成京东了，我们不是电商。我们主要是做会员，那我们从会员试验的六个广场看，会员一多，消费在增长。会员多了以后，我们给他们一些好处现金折扣、抽奖各种各样的增值服务，那么会员多了就会支持我的广场消费，增加黏度。这是我们做电商的核心目的，当然会员多了过一亿两亿，它的价值就出来了。

　　第二 ，数据。现在万达广场招商研究运营还是凭经验。不仅是我，全世界都在凭经验。比如哪个铺给多少钱，哪个位置给多少钱。尽管我们很多年前就有电子计数器，但只是计人，根据这个店铺来的人计的多，或这个POS机上消费比较多，把租金提高点。但真正它的盈利，每单消费如何，这个现在不清楚。那么建立这个电子商务公司后，它的消费数据就会进一步支持我们，对这个商家的租金、定价各方面会产生真正的数据支持，这个是非常珍贵的。

　　第一财经：未来电商的比重会占到多大？

　　王健林：电商现在还谈不到，别看阿里巴巴做那么大，看它收入也就是百八十亿，电子商务公司的收益是不可能那么大，它的估值高是来源于科技含量和预期增长方面。我们这块可能收入，O2O公司能收入多少我们现在还不知道，我现在估计前几年还是亏损的，都是投入嘛，但是我和大家讲，只要会员数过亿，只要大数据中心建立起来，它的价值就有。现在试验阶段很少，今年年底才能完善设备等等。我们在万达学院里建立了数据中心，到年底以后才能建立起自己的数据分析模式，现在还谈不到运用，因为都在试验当中。建立数据中心，花这么多钱肯定是有想法的。建立了分析队伍，但是这个分析队伍，从成立起来，到获得数据，到从数据当中找到规律，是有时间的。还在摸索当中，已经在试运行了，现在有二十多个广场已经上线了，到年底110个广场会全部上线。

　　关于“担忧”

　　第一财经：万达现在正在高速扩张，什么是您最担忧的？

　　王健林：我最担忧的就是国家大的经济环境发生大的变化。我最希望的就是国家安全，政治安全，经济环境安全，没有大起大落。

　　第一财经：前几天马云曾吐槽，“打败你的可能不是技术，而是一份文件”。那么您最担心什么样的文件？

　　王健林：作为民营企业，可能我和马云的担心的都是一样。我希望文件越少越好，或者说文件要多，多的都是更进一步开放的文件，不希望像月亮初一十五不一样，就怕这个。

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