原标题：澳大利亚27年经济神话要破灭？“中国炒房团”不背锅

　　再长的神话也会ENDING。

　　过去27年来，在经合组织（OECD，是由36个市场经济国家组成的政府间国际经济组织）36个成员国中，澳大利亚是唯一一个经济能够保持持续增长的国家。

　　换言之，澳大利亚从来没有出现过两个季度的负增长。而其他经济体至少会中两次枪——一次是2001年互联网泡沫破裂，一次是2008年金融危机。

　　澳大利亚如同一个闪躲能力超强的超级玛丽，在27年里躲过了无数险情。

　　这个国家的19个主要行业里，12个行业每年能增长3%以上。在发达经济体中，3%是一个让人眼热的数字。

　　不过，情况正在发生变化。

　　3月6日，澳大利亚统计局公布经济数据，去年四季度澳大利亚人均GDP增长是-0.2%，三季度是-0.1%。连续两个季度为负，已接近衰退定义。

　　好在去年全年澳大利亚GDP增长了2.3%，但远低于预期。此前，澳大利亚联储的预测是2.8%。澳大利亚联储同时把今年上半年的GDP增长率从早先的3.25%大幅调低到了2.5%。

　　超级玛丽突然跑不动了。为什么？

　　一。澳大利亚经济的毛病出在房子

　　过去27年澳大利亚的主要行业都能高速增长，但最重要的支柱就两个：矿产和房子。

　　澳大利亚的出口贸易中，铁矿石、煤炭、金子等所占比重超过50%。虽然金融危机以后澳大利亚的矿产出口也打了几个晃，但这两年又重现火爆。

　　根据澳大利亚统计局的数据，2017-2018年度，煤炭、黄金、贱金属（除了金，银，白金等贵金属之外，其他的所有金属）出口都创了新高。铁矿石作为最大的出口收入来源，出货量也差不多恢复到了景气期的水平。

　　澳大利亚经济的毛病不是出在矿产业，而是出在房子上。

　　一个重要原因是，房子比澳大利亚经济涨的时间更长——到2018年，澳大利亚的房子已经断断续续涨了55年了，最近五六年是坐了火箭一般地涨，像悉尼一些地段上涨了75%。

　　啥商品都有个周期。研究机构保守估计，澳大利亚的房价目前已高估了10%-15%。高了就得往下走，这是规律。

　　事实上，这两年澳大利亚监管机构一直在发出房地产可能崩溃的警告，可奇怪的是，无论政府还是相关企业，好像都没有太当回事。

　　最多是地方政府拿中国炒房团的个别交易祭祭刀。

　　假如大家都不当回事，击鼓传花的游戏还能玩下去。但是，从去年下半年以来，澳大利亚银行业开始当回事了——他们意识到，一旦房价下跌，金融体系就要糟糕。

　　相对于美国金融业，澳大利亚银行比较传统，缺乏美国的风险对冲手段，但风险传导机制差不太多。澳大利亚银行自然紧张，于是开始逐渐收紧信用，结合监管机构不断发出的警告，房市的预期终于开始扭转。

　　房市有很强的聚光灯效应。灯光闪动时，一切隐患都不是问题。灯光一撤，不是问题的也成了问题。

　　在房价也可能下跌形成共识后，从下游行业到消费者，都开始普遍收缩战线。住房的负面乘数效应全面发作，这是去年三四季度澳大利亚人均GDP增长转负的核心原因。

　　二。 中国炒房团要负责？

　　实际上，目前澳大利亚悉尼、墨尔本等8个主要城市的房价只下跌了1.3%-1.8%，这点跌幅就成了1983年以来的最大跌幅，足以让很多人“泪目”。

　　有媒体报道，有悉尼的房地产经纪人估计，中国炒房团的离场可能给悉尼郊区CHATSWOOD房价贡献了四分之一的跌幅。

　　看上去，中国炒房团要负点责任。这个很正常——住房的财富神话，从来都少不了外来资金。

　　但从根本上说，支撑一个国家房地产市场的主体一定是本国资金。如果当地居民收入与房价太过背离，外来资金热情再大，受各种门槛限制，也无法独力推动房地产市场多年上涨。

　　澳大利亚的房价撑不住了，关键就是当地居民收入与房价背离。

　　当地媒体称，目前澳大利亚的住房抵押贷款、个人贷款和信用卡支出已占到家庭收入的180%以上。

　　也就是说，多数人是在透支过日子。这与澳大利亚经济出现27年的景气周期前的情况形成了鲜明对比。

　　当时住房抵押贷款、个人贷款、信用卡支出占家庭收入之比在80%左右，大家消费完还有剩余。

　　消费完还有剩余，意味着信用等级高，银行敢于贷款，这是澳大利亚房价多年上涨的基本前提。

　　只是最近五六年，澳大利亚居民收入一直没有真实上涨，个别年份收入增长水平还低于物价指数，实际收入是负增长。

　　工资性收入上不去，自然要在财富性收入上想辙。人心齐思房价涨，才是根本。中国炒房团只是凑了个趣。

　　虽然人们对炒房团有各种非议，但你不能不承认，炒房团的钱，都是聪明钱。

　　三。 澳大利亚还是海外投资热门地吗

　　多年以来，澳大利亚都是中国人海外投资置业的热门目标地。现在问题来了：今后还是吗？

　　至少2019年不会太好。

　　摩根士丹利等多数机构认为澳大利亚房价得跌10%-15%，瑞银预测得更远，认为要跌30%。

　　按照这些预测，从现在澳大利亚8大城市的房价跌幅来看，只是刚开始。房价跌落必然导致银行进一步收紧信用，扫倒一大片行业。

　　澳大利亚联储连续27个月没敢动利率也反映出了某种不佳情绪：一般而言，资本自由进出的国家会跟随美元利率调整。一方面美元强而本币弱，会导致资本外流；另一方面国际贸易主要由美元结算，不跟随会冒很大的汇率风险。

　　澳元没敢跟随而保持在低位，就是担心住房贷款利率提高会让房市加速崩塌。

　　住房问题只是一部分。摩根士丹利在澳大利亚2019年的经济展望里，设定了4个观测指标：住房、银行、财税政策和贸易。

　　现在我们知道，房市问题是刚刚暴露的风险，银行防范风险的动作较快，财税政策方面，似乎还不到采取大动作的时候，贸易及与其相关的国际环境问题，澳大利亚就做得差了些。

　　按照摩根士丹利的4个观测指标，至少在住房和贸易两项上，目前澳大利亚存在风险。

　　而最安全的投资时机，当然是在这两个风险项改善后。事实上，这两个指标，也决定着今年乃至今后一段时期里澳大利亚的经济活力。

　　□徐立凡（专栏作家）

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