王龙云

　　2013年岁末，美国股市再创新高，令全球投资者振奋不已。但这支近年来被美联储货币宽松政策持续烘烤的“温度计”，已无法完全反映美国实体经济的冷暖温凉，倒不如美国楼市数据更加精准而真切。

　　与美股相比，楼市之于美国经济的现实意义更加突出：败也楼市，成也由它。几年前，美国经济深度衰退，全拜美国楼市次级抵押贷款危机所赐。现如今，美国经济呈持续复苏态势，也多亏楼市复苏先行启动。正是山姆大叔在美联储的帮助下抢到这个“胜负手”，才盘活了这局枯棋。

　　从逻辑上看，在美联储执行量化宽松政策的背景下，此前数月美国楼市逐渐回暖并呈量价齐升之势，财富效应随之显现――美国家庭资产净额截至去年第三季度增至77.3万亿美元，为1945年有历史记录以来最高水平，让更多美国购房者逐渐咸鱼翻身，从“负翁”变为真正意义上的富翁，由此产生的正能量源源不断地注入美国实体经济当中。一方面，白宫和美联储相继出手拯救购房者，全力避免止赎，推动美国楼市率先破冰，有利于增强房产自有率接近七成的美国家庭的消费信心，为消费者开支(占美国经济比重23)提供可靠动能；另一方面，凭借回暖之势可吸引大量投资进入房地产领域，同时通过盖房建楼来提供大量就业机会。数据显示，从2011年第三季度至2013年第二季度，住宅楼市每个季度为GDP贡献的增长率不低于0.15个百分点，2012年第四季度更是贡献了0.5个百分点。此外，在截至2013年7月的14个月中，共有11个月全美建筑业就业岗位实现了正增长。

　　从最新公布的各项指标看，美国楼市还处于上升通道，但速度较之前期已有所放缓。

　　据美国联邦住房金融署2013年12月24日公布的房价指数，经季节性调整，去年10月份美国房价环比上涨0.5%，已连续21个月上涨，同比涨幅为8.2%。而美国全国房地产经纪人协会日前公布的报告显示，去年11月份美国各类旧房销售(占美国整个楼市销量的90%)中间价约为每套19.6万美元，同比增长9.4%。此外，美国商务部公布报告称，11月份美国新屋开工率大幅上升22.7%，经季节调整后年率达109万套，创下自2008年2月份以来峰值，而美国住宅建筑商信心指数达到58，也为8年来最高。

　　值得注意的是，随着房价节节攀升以及抵押贷款利率从历史低位开始反弹，购房者的热情有所降低：一是去年11月份美国旧房销量年化后为490万户，为连续第三个月环比下滑，29个月以来首次同比下滑；二是在截至12月20日的一周内，全美抵押贷款申请活动指数下降6.3%，至351.1，为连续第二周下降，并跌至13年低点。

　　2014年，美国楼市的主要变数是，美联储决定从2014年1月开始逐步缩减购债规模，并可能于年底结束。在此影响下，住房抵押贷款利率将持续走高，势必给美国楼市泼上一瓢冷水。就在去年年底，美国30年期固定抵押贷款利率升至4.64%，比上年同期高出1个多百分点。此外，“两房”将提高贷款担保费用等一系列利空举动，也将对美国房地产业构成挑战。一旦美国楼市无法继续提供复苏动能，美国经济将会失色不少，奥巴马总统将很难兑现让美国经济在2014年实现突破的承诺。

　　总之，新的一年，楼市安好，美国经济便是晴天；若难安好，美国经济将阴云密布。

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